광주지방법원 2026타경30680. 이 사건은 학동 1003-11의 건물과 토지가 포함된 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 심삼택·심선·심혁·심호가 각각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2020.08.25. 광주광역시축산업협동조합의 근저당권이며, 같은 접수번호로 심삼택 360,000,000원, 심혁 300,000,000원, 심선 360,000,000원, 심호 420,000,000원의 채권최고액이 설정되어 있습니다.
등기상 말소기준권리 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 서이덕·박상일이 임차인으로 확인되지만 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원만으로 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30680 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 학동 1003-11 · 증심천로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 심삼택 · 심선 · 심혁 · 심호 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 1,795,402,000원 / 1,256,782,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 274,201,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 현황 리스크가 중요하다
말소기준은 2020.08.25. 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.04. 심선 지분에 대한 국의 압류, 2026.03.12. 임의경매개시결정, 2026.05.13. 심삼택 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2020.11.09. 동구 압류, 2023.01.06. 강제경매개시결정, 2025.10.28. 남광주농업협동조합 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서이덕 | 주선(1) | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
| 박상일 | 주선(2) | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
두 임차인 모두 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 1,795,402,000원, 현재 최저매각가는 1,256,782,000원으로 1회 유찰·감정가 70%입니다. 하지만 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 70%라는 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
오히려 이 사건은 가격보다 권리와 물건 현황을 먼저 정리해야 합니다. 임차인 대항력, 법정지상권 성립 여부, 매각 제외 건물과 컨테이너의 점유관계, 위반건축물에 대한 행정처분 가능성을 확인한 뒤 그 위험을 입찰가에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,256,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,967,820원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 420,000,000원 | 221,814,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,440,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 현재 회차에서는 198,185,820원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 리스크 — 법정지상권·위반건축물·매각제외물
- 법정지상권. 목록 3 토지 지상에 매각대상이 아닌 건물이 소재해 법정지상권 성립여지가 명시되어 있습니다.
- 매각 제외물. 목록 3 토지 지상 제시외 건물(창고 등)과 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 목록 1 건물은 건축물대장상 연와조 26.5㎡ 무단대수선 위반사항이 등재되어 있으며, 매수인에게 이행강제금 부과나 시정명령이 내려질 수 있습니다.
- 면적 차이. 목록 1 건물은 건축물대장상 면적이 52.94㎡이나 현황은 60.5㎡입니다.
- 부속건물 멸실. 목록 1 건물의 부속건물 물치 11.9㎡ 각은 멸실된 상태입니다.
- 토지 현황. 목록 3 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 재활용품 처리시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물 위치. 목록 1 건물은 학동 1003-11, 823뿐 아니라 인접지 학동 280 지상에도 소재합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 학동 소재 학동·증심사입구역 남동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주택, 점포 및 상가 등이 소재하는 주택·상가 혼용지대이며 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 연와조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 적벽돌 및 연와 마감, 내부는 벽지·타일·인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 서이덕·박상일의 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해 대항력·우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 목록 3 토지의 매각 제외 건물 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 창고 등과 컨테이너가 매각 제외이므로 낙찰 후 사용·점유에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 연와조 26.5㎡ 무단대수선과 이행강제금·시정명령 가능성을 관할 행정기관 자료와 대조해야 합니다.
- 경계·점유 확인. 건물이 학동 1003-11, 823 및 인접지 학동 280에 걸쳐 있으므로 실제 경계와 건물 배치를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설과 토지의 실제 거래·임대수익·사용가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리·현황 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 1,256,782,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지는 확인할 수 없습니다. 더구나 서이덕·박상일 두 임차인의 대항력이 미상이고, 목록 3 토지에는 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 매각 제외 건물·컨테이너와 위반건축물, 인접지에 걸친 건물이라는 현황 문제가 함께 있습니다.
가격 할인만 보면 접근할 수 있지만, 권리와 물건 현황은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 임차인 권리와 법정지상권·경계·위반건축물 문제가 원본 확인으로 정리되기 전에는 배당표상의 인수 0원이나 1회 유찰이라는 사실만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.
