광주지방법원 2026타경30712. 광주 광산구 산월동 ‘첨단3-1차호반리젠시빌’ 304동 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 윤재완은 2022.09.30 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 250,250,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 서민금융진흥원·주식회사 카카오뱅크·하나캐피탈 주식회사의 가압류가 순서대로 들어왔고, 2026.03.11 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조만 보면 단순한 편입니다. 말소기준보다 앞서 현재 남아 있는 인수 대상 권리가 확인되지 않고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산월동 885-2 첨단3-1차호반리젠시빌 304동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.3979㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 502호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 윤재완 (2022.09.30 소유권이전등기 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 220,613,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류 10,751,077원, 주식회사 카카오뱅크 가압류 27,532,228원, 하나캐피탈 주식회사 가압류 10,156,920원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 거래 편차는 크다
호반리젠시빌1 동일 면적 84.4㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 295,083,333원, 최신 거래는 2026.04 310,000,000원입니다. 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.4㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.4㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.4㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 84.4㎡ | 12 | 347,000,000원 |
| 2025.11 | 84.4㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.4㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 84.4㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 2025.10 | 84.4㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2025.08 | 84.4㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 295,083,333원 |
실거래 범위는 255,000,000원~347,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 실제 거래 중에는 255,000,000원·260,000,000원·273,000,000원·274,000,000원처럼 현재 최저가 이하의 거래도 있습니다. 따라서 평균 대비 할인은 확인되지만 신건 자체가 절대적인 저가라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 250,250,000원 | 250,250,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,751,077원 | 10,751,077원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 27,532,228원 | 9,348,923원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 10,156,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 298,690,225원 중 채권자 예상배당은 270,350,000원이며, 미배당액은 28,340,225원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,650,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉산중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·학교·근린공원 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 502호, 계단식·남향이며 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 장방형 평지의 아파트 건부지이며 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지 공시지가는 993,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로1류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 가와지붕이나 현황 및 건축물대장상 철근콘크리트지붕으로 조사됐습니다.
- 환금성. 호반리젠시빌1은 336세대, 2003.10.24 준공이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 255,000,000원부터 347,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 295,083,333원이지만 최저 거래는 255,000,000원입니다. 평균 할인율만으로 낙찰가를 정하지 말고 층·향·내부상태를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 카카오뱅크와 하나캐피탈에 미배당이 발생하더라도 해당 가압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다.
- 1·2회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 220,000,000원, 2회 유찰 시 176,000,000원 시나리오가 제시돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공부 차이 확인. 지붕 표기가 등기사항과 현황·건축물대장 사이에 차이가 있으므로 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 현황 점유, 당해세·관리비 및 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘평균 아래’
이 사건의 중심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 점유 확인입니다. 말소기준은 2022.09.30 농협은행 근저당이고 이후 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 275,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,083,333원의 93.2%로 평균보다 낮고 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다.
다만 동일 면적의 실거래 최저가가 255,000,000원까지 내려온 기록이 있어 275,000,000원을 곧바로 ‘매우 싼 가격’이라고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 인도 가능성까지 확인해야 합니다. 권리 구조는 단순하고 가격도 평균 아래지만, 신건에서의 최종 판단은 현장 상태와 점유 확인이 결정합니다.
