광주지방법원 2026타경30712. 광주 광산구 산월동 첨단3-1차호반리젠시빌 304동 5층 502호 아파트입니다. 현 소유자 윤재완은 2022.09.30 소유권이전을 마쳤고 당시 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 250,250,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서민금융진흥원·주식회사 카카오뱅크·하나캐피탈 주식회사 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 192,500,000원이 최저매각가입니다. 배당표상 채권자 미배당액은 109,685,225원이 발생하지만, 이것이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 비교의 기준도 최저가와 동일한 권리상 실질취득 192,500,000원으로 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유·임대차 현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상 권리관계는 2022.09.30 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이며, 이후 서민금융진흥원 가압류 10,751,077원, 주식회사 카카오뱅크 가압류 27,532,228원, 하나캐피탈 주식회사 가압류 10,156,920원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 192,500,000원 vs 최근 12개월 평균 295,083,333원

동일 단지·동일 면적대 전용 84.4㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 295,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04, 6층 310,000,000원이고, 전체 표본 범위는 255,000,000원~347,000,000원입니다.

현재 최저가이자 권리상 실질취득 기준인 192,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 65.2%입니다. 최근 거래 중 최저가인 255,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 현재 경매가격이 낮습니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 최저가만 낮아 보이는 인수형 경매가 아니라, 권리상 실질취득 자체가 192,500,000원이라는 점이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)

채권자 총 청구액 298,690,225원 중 189,005,000원 배당, 미배당 109,685,225원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원

추가 유찰 시 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 거듭될수록 권리상 인수가 늘어나 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 봉산중학교 북동측 인근이며 주위는 아파트단지, 학교, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 502호, 계단식·남향입니다.
• 단지·거래. 호반리젠시빌1은 336세대, 사용승인 관련 기준일은 2003.10.24이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로1류 접합, 근린공원 접함, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 993,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 지붕은 가와지붕으로 표시되어 있으나 현황 및 건축물대장상 철근콘크리트지붕입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 기준. 현재 실질취득 192,500,000원은 최근 12개월 평균 295,083,333원의 65.2%이고 최신 거래는 310,000,000원입니다. 응찰가는 이 최근 거래 구간을 중심으로 판단해야 합니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 점유자·전입·임대차 현황을 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
• 공부 대조. 지붕 표기가 등기와 현황·건축물대장에서 다르므로 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 109,685,225원이 발생해도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가와 실거래 자료를 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮다

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022.09.30 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 1회 유찰 최저가 192,500,000원이 그대로 권리상 실질취득 기준이 되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 295,083,333원의 65.2%입니다. 최신 거래도 310,000,000원으로 확인돼 현재 회차는 가격상 여유가 있습니다.

다만 임대관계 미상과 지붕 표기의 공부 차이는 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 단순하고 가격도 유리하지만, 점유·임대차와 공부 차이를 확인한 뒤 입찰할 물건”입니다.