광주지방법원 2026타경30785. 담양군 봉산면 양지리 562의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 정세현·정수아·정신철·정영재·정행영이며, 정영재가 15분의 9, 정행영이 15분의 3, 정세현·정수아·정신철이 각각 15분의 1 지분을 보유합니다. 경매개시 원인은 공유물분할을 위한 경매이고, 공유자 정신철이 채권자로 기재돼 있습니다.
통상적인 담보권 실행 경매처럼 근저당권 채무를 중심으로 보는 사건은 아닙니다. 과거 봉산농업협동조합의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 있었지만 2006.08.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당모델상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 대신 현장에서는 토지 경계, 인접건물 점유, 도로 이용 부분과 부속건물 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30785 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 봉산면 양지리 562 · 양지길 23-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 창고 · 다용도실 |
| 토지 | 612.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 공유관계 | 정영재 15분의 9 · 정행영 15분의 3 · 정세현 15분의 1 · 정수아 15분의 1 · 정신철 15분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 262,197,500원 / 262,197,500원 (신건) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 현재 담보권보다 공유물분할 구조가 핵심
임차인은 없습니다. 현재 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 을구 1번 봉산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 70,000,000원으로 설정됐으나 2006.08.11 해지로 이미 말소됐습니다. 2006년 가처분 역시 이미 말소됐고, 2026.03.20 갑구 11번에 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 시나리오 — 시세보다 먼저 회차별 부담을 본다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 262,197,500원입니다. 실질취득은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저매각가와 같은 262,197,500원입니다. 실거래 비교값 없이 감정가와 회차별 최저가만으로 가격 흐름을 확인해야 하므로, 감정가 대비 싸다거나 비싸다는 판단은 별도로 단정하지 않습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 262,197,500원 | 0원 | 257,726,735원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 209,758,000원 | 0원 | 206,021,388원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 167,806,400원 | 0원 | 164,657,110원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,197,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,470,765원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 정신철 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 257,726,735원 |
배당표에서 경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있으며, 모델상 채권자 배당액과 미배당액은 모두 0원입니다. 소유자 잔여는 257,726,735원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황 리스크 — 이 물건의 실제 승부처
등기부보다 중요하게 봐야 할 내용은 매각물건명세서의 현황 비고입니다. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 그런데 부속건물 가운데 단층 헛간 14.30㎡, 4.25㎡, 10.00㎡는 각각 현황 소재불명으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 봉산면 양지리 ‘양지마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 근접하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 612.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물 이용. 주택·창고·다용도실로 이용되고 있으며, 주택에는 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 152,800원/㎡입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량. 인접지 양지리 552 건물의 본건 토지 점유 여부와 정확한 지적·면적을 측량으로 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분. 토지 612.0㎡ 가운데 실제 도로 이용 부분의 위치와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외·부속건물. 현황 소재불명으로 조사된 단층 헛간 14.30㎡·4.25㎡·10.00㎡의 실제 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 창고·화장실. 부속 창고 중 화장실 부분이 양지리 552에서만 사용 가능한 구조라는 조사내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 공유자 우선매수권 적용은 배제돼 있으나, 현재 공유관계와 매각 범위를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교 없이 감정가 262,197,500원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현황확인 결과를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 땅은 직접 확인해야 한다”
이 사건은 등기상 금전 인수만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 과거 봉산농업협동조합 근저당권 70,000,000원도 이미 말소돼 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 공유자 우선매수권도 적용 배제돼 있습니다.
하지만 단독주택과 토지는 아파트처럼 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 본건 토지 일부는 도로로 이용되고, 양지리 552 지상 건물이 본건 일부를 점유한 것으로 조사됐으며, 정확한 점유·지적·면적에는 측량이 필요합니다. 여기에 현황 소재불명인 부속 헛간과 인접지에서만 사용할 수 있는 화장실 구조까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원은 장점, 현황·경계 불확실성은 핵심 리스크로 정리됩니다. 응찰 판단은 감정가보다 먼저 실제 토지 경계와 건물 사용관계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
