광주지방법원 2026타경30785. 담양군 봉산면 양지리 562의 단독주택과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 감정가는 262,197,500원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 183,539,000원입니다. 등기 구조는 금융기관 채무를 정리하기 위한 통상적인 담보권 실행 경매와 다릅니다. 2026년 3월 20일 정신철이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 경매가 시작됐고, 현재 등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다.

따라서 낙찰자가 떠안을 등기상 채권은 0원으로 계산됩니다. 대신 물건명세서에는 토지 일부의 도로 이용, 인접지 건물의 점유 가능성, 소재가 확인되지 않는 부속건물, 인접지에서만 사용할 수 있는 구조의 화장실이 명시돼 있습니다. 이 사건은 등기 권리보다 실제 경계·건물 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 활성 담보권은 없다

2001년 봉산농업협동조합의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2006년 8월 11일 해지로 이미 말소됐습니다. 2006년 정진표 명의 가처분 역시 같은 해 12월 19일 해제로 말소됐고, 소유권말소예고등기도 2007년 3월 29일 말소됐습니다. 이후 상속과 증여를 거쳐 현재 5명의 공유 구조가 형성됐고, 2026년 3월 20일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차·점유 — 임차인은 없지만 토지 점유 확인이 핵심

조사된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 하지만 점유 위험이 완전히 없는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에 따르면 인접지인 양지리 552 지상 건물이 본건 토지 일부와 인접지 양쪽에 걸쳐 점유하는 것으로 조사됐으며, 정확한 점유 여부와 지적·면적은 측량이 필요합니다.

③ 제시외·부속건물 — ‘일괄매각’이지만 현황 확인 필요

• 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 매각됩니다.
• 소재불명. 부속건물 단층 헛간 14.30㎡, 4.25㎡, 10.00㎡는 현황 소재가 확인되지 않았습니다.
• 화장실 구조. 부속건물 단층 창고 중 일부 화장실은 인접지 양지리 552에서만 사용 가능한 구조로 조사됐습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

④ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 183,539,000원으로 감정가 262,197,500원의 70%입니다. 2회 유찰 시 128,477,299원, 3회 유찰 시 89,934,109원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다. 다만 동일 지역·유사 주택의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 183,539,000원 가정)

정신철의 채권액은 배당 계산에 반영된 금액이 없고, 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 180,169,454원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 공유물분할 경매 — 공유자 우선매수권 적용 배제

이 사건은 2026년 3월 20일 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 물건명세서에는 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(91마239)이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이번 매각에서 공유자 우선매수권이 적용되는 구조로 보아서는 안 됩니다.

현재 지분은 정세현 15분의 1, 정수아 15분의 1, 정신철 15분의 1, 정영재 15분의 9, 정행영 15분의 3입니다. 2025년 7월 7일 상속등기 이후, 같은 달 정상영·정충영·정한나의 각 15분의 3 지분이 정영재에게 증여돼 현재 지분 구조가 형성됐습니다.

⑦ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 담양군 봉산면 양지리 ‘양지마을’ 내에 위치하며, 농가주택과 농경지가 형성된 도시 근교 농촌지역입니다.
• 교통. 간선도로변에 근접하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 주택, 창고, 다용도실로 이용 중입니다.
• 설비. 주택에 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 가축사육제한구역입니다.
• 토지 특성. 612㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 152,800원/㎡입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 경계측량. 인접지 건물이 본건 토지 일부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 경계와 실제 점유 면적을 확인해야 합니다.
• 도로 이용 부분. 토지 일부가 도로로 사용 중이므로 실제 이용면적과 토지 활용도를 현장에서 확인해야 합니다.
• 부속건물 현황. 소재불명인 헛간 3동과 인접지에서만 사용할 수 있는 화장실 구조를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도 비교해야 합니다.
• 점유·인도. 임차인은 조사되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 매각 전 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 땅은 직접 봐야 한다”

이 사건의 등기부만 보면 부담은 크지 않습니다. 과거 근저당과 가처분은 이미 말소됐고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 183,539,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교 실거래 자료가 없고, 토지 일부의 도로 이용과 인접 건물 점유 가능성 때문에 실제로 온전히 활용할 수 있는 범위가 얼마인지가 더 중요합니다.

권리분석은 비교적 단순, 현황분석은 주의. 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 현장·경계측량·부속건물 상태입니다. 그 세 가지가 확인돼야 183,539,000원이 싼 가격인지 비싼 가격인지도 비로소 판단할 수 있습니다.