189,700,000원
광주지방법원 2026타경30823. 용봉동 도나우270 제101동 제12층 제1201호, 전유면적 56.9432㎡의 남향 계단식 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 271,000,000원에서 1회 유찰된 189,700,000원입니다. 권리의 기준점은 2016.06.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로, 등기부상 채권최고액은 14,719,680,000원입니다. 이후 2024.09.06. 김근령 명의의 주택임차권과 2026.03.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나지 않습니다. 임차인은 실제 2명으로 확인됩니다. 김근령은 주민등록일자 2021.01.04.로 말소기준권리인 2016.06.03.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 정옥균은 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원·확정일자 2020.12.16.이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 이 임차인에 대해서는 ‘대항력 있음’도, ‘없음’도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 12층1201호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 56.9432㎡ · 남향 · 계단식 · 15층 건물 내 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,730,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 조사는 별도
말소기준권리는 2016.06.03. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 뒤에 등기된 김근령의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주식회사심산건설 소유권보존 등기에는 금지사항등기가 부기돼 있고, 2022.11.21.에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 두 등기는 등기부 원문과 매각조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정옥균 | 1201호 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 2020.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김근령 | 건물전부 | 160,800,000원 | - | 2021.01.04 | 2020.12.16 / 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 있음 · 2024.09.06 |
김근령의 임대차계약일자는 2020.12.16., 2021.08.30., 2022.08.05.로 기재돼 있고, 2022.08.05. 7,650,000원이 증액돼 보증금이 160,800,000원이 됐습니다. 확정일자는 153,150,000원에 대해 2020.12.16., 증액된 7,650,000원에 대해 2024.08.30.으로 등기돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 189,700,000원으로 감정가 271,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 132,789,999원, 3회 유찰 시 92,952,999원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 186,244,200원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,730,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 청구액 14,880,410,000원 중 186,244,200원이 배당되고, 미배당액은 14,694,165,800원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 14,694,165,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 14,750,279,061원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 14,789,530,155원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주비엔날레전시관 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·단독주택·근린생활시설 및 소규모 공업용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트 건물 내 12층 1201호이며, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지는 남측 중로, 동측 소로에 접하며 동측 도로를 통해 차량출입이 이루어집니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역입니다.
- 건축 관련. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정옥균 전입일 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠른지 여부에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 김근령 임차권 확인. 주민등록일자 2021.01.04.로 말소기준권리 이후이며, 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 소유권보존 등기에 부기된 제한 내용이 있으므로 원문과 매각물건명세서를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격은 시세와 별도 비교. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 인수 0원”과 “권리 확정”은 같은 말이 아니다
현재 제공된 예상배당에서는 어느 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 또한 김근령의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고, 주민등록일자도 2021.01.04.로 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
하지만 정옥균은 다릅니다. 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원·확정일자 2020.12.16.은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 ‘없음’으로 정리할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 189,700,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “말소구조는 비교적 명확하지만, 미상 임차인 확인 전까지 권리판정은 보류”입니다.
