광주지방법원 2026타경30823. 용봉동 도나우270 101동 12층 1201호, 전유면적 56.9432㎡의 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 2016.06.03. 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김근령의 주택임차권과 2026.03.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 큰 틀은 단순하지만, 임차인 조사는 단순하지 않습니다. 등기된 임차권자 김근령은 2021.01.04. 전입으로 말소기준일 2016.06.03.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 정옥균은 전입신고일이 확인되지 않아 “대항력 없음”이라고 단정할 수 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 확정일자는 2020.12.16.로 확인되므로, 입찰 전 주민등록·점유·계약관계를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 12층1201호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 56.9432㎡ · 남향 · 계단식 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,730,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당
말소기준은 2016.06.03. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 14,719,680,000원이고 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액 14,719,680,000원을 기준으로 계산되어, 현재 매각가에서는 대부분 미배당으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 큰 보증금보다 ‘전입일 미상’이 변수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정옥균 | 1201호 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 2020.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김근령 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 160,800,000원 | - | 2021.01.04 | 2020.12.16 / 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
김근령의 임대차계약은 2020.12.16., 2021.08.30., 2022.08.05. 순으로 확인되고, 보증금은 160,800,000원입니다. 점유개시는 2020.12.29., 주민등록일자는 2021.01.04.입니다. 최초 확정일자는 2020.12.16.에 153,150,000원, 증액된 7,650,000원에 대해서는 2024.08.30. 확정일자가 기재돼 있습니다. 그러나 주민등록이 2016.06.03. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
정옥균은 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원, 확정일자 2020.12.16.이 확인됩니다. 문제는 전입신고일입니다. 날짜가 확인되지 않으므로 현재 자료만으로 대항력 발생 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다 입찰 전 전입세대·점유관계를 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,730,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 271,000,000원 중 집행비용 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 14,614,004,000원이며, 매수인 인수 추정은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 권리확인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 14,614,004,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 14,667,445,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 14,710,198,160원 | 0원 |
현재 자료상 각 회차의 매수인 인수 추정은 모두 0원입니다. 다만 이 숫자는 정옥균의 대항력이 확인되지 않은 상태의 배당 시뮬레이션 결과입니다. 따라서 최저가가 216,800,000원이나 173,440,000원으로 내려가는지보다 먼저 정옥균의 전입일·실제 점유가 말소기준보다 앞서는지를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 12층 1201호. 남향·계단식이며 일반 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측은 중로, 동측은 소로에 접하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정옥균 전입일 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 전입신고일이 말소기준 2016.06.03.보다 앞서는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 정옥균과 김근령의 현재 점유 여부 및 점유 범위를 현장·전입세대 자료와 맞춰 보세요.
- 김근령 임차권. 보증금 160,800,000원이 크지만 전입일 2021.01.04.로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기 64,080,000원·공동담보 해제 내용을 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 271,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대형 임차권보다 미상 전입이 더 중요하다”
겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 김근령의 임차보증금 160,800,000원입니다. 그러나 이 임차권은 2021.01.04. 전입으로 2016.06.03. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
반대로 금액이 작은 정옥균 보증금 10,000,000원은 전입신고일이 확인되지 않아 성격이 다릅니다. 확정일자 2020.12.16.만으로는 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 그래서 이 사건은 “인수 0원 확정형”이 아니라 “현재 추정 0원, 미상 임차인 확인형”으로 접근하는 것이 맞습니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트는 별도로 판단할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 정옥균의 전입·점유 확인 전까지는 보수적으로 보는 물건입니다.
