의정부지방법원 2025타경522. 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 소재 아파트로, 감정평가상 철근콘크리트벽식구조 및 철근콘크리트라멘조 10층 건물 중 4층 402호입니다. 현황상 우창리버빌 101동 402호로 표시되며, 방5·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·발코니·창고·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김경식이고, 2023.09.06 매매가 415,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 전병진 근저당권 375,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 고성주 근저당 72,000,000원, 한희자 근저당 55,800,000원, 현재 경매개시결정과 국·서초구 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 미배당액이 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 넘어가지는 않아 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 4층 402호 · 현황 우창리버빌 101동 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방5·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·발코니·창고·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 및 철근콘크리트라멘조 · 10층 중 4층 · 사용승인 2003.09.08 |
| 소유자 | 김경식 · 2023.09.06 매매 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.09.06 을구 5번 전병진 근저당권입니다. 동일 날짜의 고성주 근저당과 2024.10.04 한희자 근저당, 2025.02.26 현재 사건의 임의경매개시결정, 이후 국과 서초구의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 와부새마을금고 근저당권들과 종전 가압류·경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다
우창리버빌(101)의 비교 거래면적은 159.06㎡이고, 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 8건 평균은 418,287,500원이지만 과거 366,300,000원·380,000,000원 등의 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 467,500,000원이고 최신 거래는 2026.06의 455,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 160.89㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 159.06㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2024.12 | 160.89㎡ | 3 | 366,300,000원 |
| 2024.07 | 160.89㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2024.07 | 160.89㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 159.06㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.12 | 160.89㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.06 | 160.89㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 467,500,000원 |
신건 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.5%로 평균보다 낮습니다. 다만 가장 최근 거래 455,000,000원보다는 1,000,000원 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +16.3%이므로 하락 추세로 볼 근거도 없습니다. 결국 현재 회차는 “평균보다 약간 낮다”는 장점과 “최신 실거래보다 높다”는 약점이 함께 있어, 뚜렷한 가격 할인 구간이라고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 전병진 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고성주 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한희자 | 55,800,000원 | 2,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 합계 502,800,000원 중 예상 배당액은 449,040,000원이며 53,760,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 매수인이 인수하지 않습니다. 국·서초구 압류와 관련된 실제 조세채권 및 당해세 등은 별도 확인이 필요해 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 53,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 143,907,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 291,840,000원 | 286,954,240원 | 215,845,760원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 회차 변화는 권리 위험보다는 매입가격의 변화로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕소고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 소규모 공동주택이 대부분입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 버스정류장 및 경의중앙선 도심역이 인근에 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 사용승인일은 2003.09.08이며 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·옥내소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6미터, 북서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,888,000원/㎡, 토지는 평지의 유사 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 단지 규모. 우창리버빌(101)은 17세대로, 최근 실거래는 확인되지만 대단지 아파트와 같은 거래 표본의 풍부함은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 기준점으로 볼 것. 최근12개월 평균은 467,500,000원이지만 최신 거래는 455,000,000원입니다. 신건 456,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국 및 서초구 압류가 있으므로 매각으로 등기는 소멸하더라도 조세채권의 실제 배당관계와 당해세 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 공부상 402호, 현황 우창리버빌 101동 402호라는 표시를 등기·건축물 관련 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 456,000,000원, 1회 유찰 시 364,800,000원, 2회 유찰 시 291,840,000원으로 가격 차이가 큽니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 신건 할인은 크지 않다
이 사건은 2023.09.06 전병진 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 예상 배당 부족액도 매수인에게 승계되지 않아 권리 측면은 비교적 단순한 구조입니다. 반면 가격은 더 세밀하게 봐야 합니다. 신건 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 평균 467,500,000원보다 낮지만 최신 거래 455,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 최근 추세도 +16.3%로 하락장이 아닙니다. 따라서 현 회차는 “시세보다 확실히 싼 경매”라기보다는 최근 실거래와 거의 같은 가격의 신건에 가깝습니다. 권리는 합격, 가격은 신중. 유찰 여부와 현장 점유·조세 배당관계를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
