광주지방법원 2026타경30841. 용봉동 도나우270 제102동 제3층 제304호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 안민식의 주민등록·점유가 2016.06.10 시작됐고, 2024.09.13 임차보증금 160,800,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 임차인은 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력을 갖지 않는 것으로 정리되어 있으며, 예상 인수액도 0원입니다.
다만 등기에는 일반적인 단순 아파트 경매보다 확인할 내용이 더 있습니다. 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당의 채권최고액은 14,719,680,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 예상배당은 14,719,680,000원을 채권액 기준으로 계산해 매각대금 대부분을 우리은행에 배당하는 구조입니다. 이 두 등기 내용의 관계는 실제 입찰 전에 원등기와 변경등기를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제102동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 17층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,915,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당입니다. 안민식의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2016.06.10으로 말소기준보다 7일 뒤입니다. 등기부 임차권등기도 2024.09.13로 후순위이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2026.03.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안민식 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2016.06.10 | 2016.06.10 | 160,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안민식은 2024.09.13 배당요구를 한 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 대항력 여부는 보증금 크기가 아니라 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖췄는지가 핵심인데, 이 사건에서는 전입·점유가 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 보증금 160,800,000원이 최저가에 가깝더라도 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 실질 인수액은 0원입니다.
② 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 159,915,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 176,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,269,600원을 제외한 173,130,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 14,706,464,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상 잔여 계산에 반영되지 않은 구조입니다.
③ 등기 특이사항 — ‘인수 0원’과 별개로 원문 확인이 필요한 부분
- 우리은행 근저당. 2016.06.03 채권최고액 14,719,680,000원으로 설정됐고 공동담보목록 제2016-654호가 기재돼 있습니다.
- 같은 날 근저당 변경. 1번 근저당 변경등기에 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 예상배당은 14,719,680,000원을 기준으로 계산돼 있어 두 등기의 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 금지사항등기. 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한 행위를 할 수 없다는 내용이 2016.06.03 부기돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2020.07.21 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.21 등기됐으며, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
- 주택임차권. 안민식의 임차권등기는 2024.09.13 접수됐고 보증금은 160,800,000원입니다. 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 제3층 제304호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2016.06.03과 임차인 전입·점유 2016.06.10의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 채권최고액 14,719,680,000원인 원 근저당과 같은 날 변경등기의 64,080,000원·공동담보 해제 내용이 이 호실에 어떻게 적용되는지 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택·금지사항 확인. 두 등기가 경매 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 매각물건명세서와 법원 기록의 인수 여부 표시를 직접 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 응찰가 상한은 인근 동일·유사 물건 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 채권이 거액 미배당된다고 해서 그 부족액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘인수 0원’, 승부는 가격과 등기 정합성
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 보증금 160,800,000원이 아니라 2016.06.03과 2016.06.10의 선후관계입니다. 임차인 안민식의 전입·점유가 우리은행 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 감정가 252,000,000원에서 1회 유찰돼 176,400,000원까지 내려왔다는 사실만 확인됩니다. 70%라는 숫자 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 여기에 14,719,680,000원의 원 근저당과 64,080,000원의 변경등기가 같은 날 병존하고, 민간임대주택등기와 금지사항등기까지 있어 원문 대조의 중요성이 높습니다. 결론은 “보증금 승계 위험은 낮지만, 가격과 등기 정합성 확인 없이는 성급히 입찰할 물건은 아니다.”입니다.
