광주지방법원 2026타경30841. 용봉동 도나우270 제102동 제3층 제304호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준은 2016.06.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 임차권자 안민식의 전입·점유개시일은 2016.06.10.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리 흐름에는 확인할 항목이 있습니다. 같은 2016.06.03. 우리은행 근저당에 채권최고액 14,719,680,000원이 기재돼 있고, 같은 날 근저당권변경으로 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 또한 금지사항등기와 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 금액 인수는 0원으로 계산되지만, 이 등기들의 구체적인 경매 후 효력과 우리은행 권리 범위는 입찰 전 원문 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 17층 건물 내 제3층 제304호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,915,000원 |
| 말소기준 | 2016.06.03. 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 안민식은 2016.06.10. 전입·점유를 시작했고 같은 날 139,000,000원에 대한 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 그러나 전입일 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.09.13. 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안민식 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2016.06.10 | 2016.06.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 252,000,000원으로, 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 252,000,000원입니다. 다만 실거래 비교가 형성돼 있지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 리포트에서 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 252,000,000원 | 0원 | 252,000,000원 | 14,631,923,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,600,000원 | 0원 | 201,600,000원 | 14,681,617,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,280,000원 | 0원 | 161,280,000원 | 14,721,372,920원 |
유찰될 경우 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 고정되는 ‘인수형’ 구조가 아닙니다. 가격은 실제 낙찰가 자체가 실질취득액이 되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 247,672,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,915,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 252,000,000원 가정 시 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권 총 미배당액은 14,631,923,000원, 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 “용봉제” 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 제3층 제304호입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 전통상업보존구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 안민식의 전입·점유개시일 2016.06.10.이 말소기준 2016.06.03.보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 우선변제·배당. 임차인은 배당요구를 했으나 우선변제 판정은 미상입니다. 대항력과 배당순위는 별개의 문제이므로 배당요구 종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당. 14,719,680,000원 근저당과 같은 날 64,080,000원으로 기재된 변경·공동담보 해제의 정확한 권리 범위를 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 금지사항등기와 2022.11.21. 접수된 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 252,000,000원을 최근 거래가격보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 시세 대조 후 응찰가를 정하세요.
- 시설·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 현장 상태와 점유·인도 가능 여부는 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 핵심은 보증금 160,800,000원인 임차인이 존재한다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인의 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 늦다는 데 있습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 인수형 경매는 아닙니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 252,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 근거 없이 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택 관련 등기의 원문 대조가 남아 있습니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 아직 확인 전입니다.
