광주지방법원 2026타경31163. 남구 주월동 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층 2201호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 28층 건물의 22층, 계단식·남동향이고 현재 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 김윤재이며, 2022.08.29. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 496,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 한화생명보험 근저당권 204,000,000원, 스마트저축은행 근저당권 78,000,000원과 다섯 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등록된 임차인이 없어 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 주월동 1333 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층 2201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제22층 제2201호 · 계단식 · 남동향 |
| 건물 | 철근콘트리트구조 · 지하1층 지상28층 |
| 소유자 | 김윤재 · 소유권이전 거래가액 496,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 466,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 167,499,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후 한화생명보험·스마트저축은행의 근저당과 롯데카드, 광주신용보증재단, 삼성카드, 케이비국민카드, 아이엠캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 매각 후 정리되는 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 466,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,060,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스마트저축은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,455,304원 | 940,000원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 43,750,004원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,746,838원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,550,249원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 13,787,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 536,289,496원 중 예상 배당액은 458,940,000원이며, 미배당액은 77,349,496원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 남구청 서측 인근. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘트리트구조 지하1층·지상28층 건물 내 22층 2201호, 계단식·남동향이며 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서남측 약 8미터 내외, 동남측 약 35미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 466,000,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비. 조사시점 관리비가 약 690,000원 미납된 상태로 기재되어 있습니다. 실제 납부의무 범위와 현재 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2022.08.29. 우리은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황점유와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 부족액과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 생겨도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 안전, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 등록된 임차인도 없습니다. 따라서 권리상 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않습니다.
다만 신건 최저가는 466,000,000원이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장 대비 매력적인지는 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 채권자 미배당액 77,349,496원도 매수인이 부담하는 돈은 아닙니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정.
