광주지방법원 2026타경31163. 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층 2201호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김윤재이며, 2022.08.29. 거래가액 496,000,000원의 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당권 176,000,000원이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 한화생명보험·스마트저축은행 근저당과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 326,200,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 139,800,000원 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 응찰가 판단은 별도의 실거래 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 주월동 1333 봉선주월대라수어썸브릿지 101동 22층2201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제101동 제22층 제2201호 · 계단식 · 남동향 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상28층 |
| 소유자 | 김윤재 · 2022.08.29. 소유권이전 · 거래가액 496,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 326,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 한화생명보험 주식회사 |
| 청구금액 | 167,499,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.29. 을구 3번 우리은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후의 한화생명보험 근저당 204,000,000원, 스마트저축은행 근저당 78,000,000원과 롯데카드· 광주신용보증재단·삼성카드·KB국민카드·아이엠캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.09.07. 디지비캐피탈 근저당 54,000,000원은 2025.01.23. 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 ‘시세 할인’ 판단은 별개
감정가는 466,000,000원, 현재 최저매각가는 326,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 228,340,000원(49%), 3회 유찰 시 159,838,000원(34.3%)의 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 326,200,000원 | 320,833,200원 | 215,456,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 228,340,000원 | 224,343,240원 | 311,946,256원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 159,838,000원 | 156,800,268원 | 379,489,228원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 326,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,366,800원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 한화생명보험 근저당 | 204,000,000원 | 144,833,200원 |
| 3. 스마트저축은행 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 7,455,304원 | 0원 |
| 5. 광주신용보증재단 가압류 | 43,750,004원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 가압류 | 7,746,838원 | 0원 |
| 7. KB국민카드 가압류 | 5,550,249원 | 0원 |
| 8. 아이엠캐피탈 가압류 | 13,787,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 536,289,496원, 현재 회차 예상 배당액은 320,833,200원이며 미배당은 215,456,296원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액으로, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 ‘남구청’ 서측 인근. 오피스텔·공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서남측 약 8m 내외, 동남측 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 지하1층·지상28층 건물의 22층, 계단식·남동향입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 최저가 326,200,000원의 시세 대비 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 원본을 대조하세요.
- 관리비. 조사시점 관리비 약 690,000원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 215,456,296원은 크지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 권리. 한화생명보험·스마트저축은행 근저당과 가압류들은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유·관리비 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.08.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가는 326,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래가 없기 때문에 ‘70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 또한 조사시점 관리비 약 690,000원 미납과 임대관계 미상 기재가 있으므로 점유·관리 상태를 확인해야 합니다. 결론은 권리 구조는 합격, 가격 판단은 실거래 확인 후입니다.
