광주지방법원 2026타경31177. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 11층 1118호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 232,000,000원의 70%인 162,400,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인 홍승근의 전입신고·확정일자는 모두 2022.10.14로 이 기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 홍승근은 대항력이 없고, 경매로 임차권이 소멸하며 매수인이 보증금 182,300,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
다만 “최저가가 보증금보다 낮다”는 사실만으로 이 사건을 대항력 인수형으로 보면 안 됩니다. 보증금 182,300,000원이 현재 최저가 162,400,000원보다 크더라도, 이 임차인은 말소기준권리 뒤에 전입했기 때문에 낙찰가 + 미배당보증금이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1118호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층 1118호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 182,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 늦다
말소기준은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이고 같은 날 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 임차인 홍승근의 임대차계약일은 2022.10.13, 전입신고·확정일자는 2022.10.14, 점유개시일은 2022.10.31이며, 모두 말소기준일 뒤입니다. 2024.11.08 주택임차권등기가 이뤄졌지만 그 선후관계가 뒤집히지는 않습니다.
② 임차인 — 보증금 182,300,000원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승근 | 건물전부 | 182,300,000원 | 2022.10.14 / 2022.10.14 | 없음 | 배당요구 신고 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍승근은 2024.11.08 임차권등기를 했고 배당요구도 신고했지만, 전입신고가 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 최저가에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 162,400,000원 | 70% | 159,326,400원 | 23,070,893,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 113,680,000원 | 49% | 111,288,480원 | 23,118,931,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,576,000원 | 34.3% | 77,743,632원 | 23,152,476,368원 | 0원 |
이 사건에서 유찰과 함께 늘어나는 것은 매수인 인수금이 아니라 채권자 미배당액입니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 낙찰가 하락이 임차보증금 승계액 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주역 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무용건물·상업용건물·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층이며, 일반적인 급·배수·위생·소방·엘리베이터·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측·남동측·북동측이 왕복 2차선~4차선 포장도로에 접하고 남서측에 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 말소기준 근저당 2022.09.16, 임차인의 전입·확정일자 2022.10.14라는 순서를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 현재 효력을 반드시 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 보증금보다 낮은 최저가가 곧 ‘인수’는 아니다
이 사건의 핵심은 숫자만 보면 헷갈리기 쉽다는 점입니다. 임차보증금 182,300,000원은 현재 최저가 162,400,000원보다 크지만, 임차인 홍승근의 전입신고는 2022.10.14로 말소기준 근저당 2022.09.16보다 뒤입니다. 그래서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제입니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 70%인 162,400,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 여기에 말소기준일과 같은 날 기재된 민간임대주택등기의 처리 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 “임차보증금 승계 위험은 낮지만, 민간임대주택등기와 가격 검증은 반드시 남겨둘 물건”입니다.
