광주지방법원 2026타경31193. 광주역한국아델리움 제16층 제1624호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 윤소랑의 주민등록일자와 확정일자는 2022년 9월 22일이고 점유개시일자는 2022년 10월 7일로, 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매각 시 임차권도 소멸하는 구조입니다.
보증금이 187,400,000원으로 최저매각가 163,800,000원보다 크다는 점만 보면 부담이 커 보이지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이며, 따라서 실질취득금액은 최저매각가와 같은 163,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층 1624호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 제16층 제1624호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준인 우리은행 근저당권은 2022.09.16에 설정됐습니다. 윤소랑의 주민등록일자·확정일자는 2022.09.22, 점유개시는 2022.10.07이므로 기준권리보다 후순위입니다. 2024.10.18 접수된 주택임차권등기도 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤소랑 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 187,400,000원 | 2022.09.22 / 2022.09.22 점유개시 2022.10.07 · 배당요구 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기된 임차보증금은 187,400,000원이며 임차권등기에는 차임 110,000원도 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 분류된 내역은 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,800,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 이 30% 하락은 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 163,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 114,660,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 80,262,000원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금이 매수인에게 전가되는 구조가 아니므로, 각 회차의 실질취득금액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 따라서 가격 판단은 오피스텔 자체의 실제 거래 가능가격과 비교해서 해야 하며, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 187,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 163,800,000원 중 집행비용 3,093,200원을 제외한 160,706,800원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 총 미배당액은 23,074,613,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 형성된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 오피스텔 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·소로2류·중로2류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물이며, 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 말소기준 2022.09.16, 주민등록·확정일자 2022.09.22, 점유개시 2022.10.07의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 윤소랑의 임차권등기명령은 2024.10.16, 등기 접수는 2024.10.18입니다. 후순위 소멸 여부와 현재 점유 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 관계를 반드시 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 163,800,000원은 감정가의 70%일 뿐이므로, 감정가 할인율이 아니라 오피스텔의 실제 거래 가능가격을 기준으로 상한을 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 후 매각대금이 우리은행 선순위 근저당에 전부 흡수되고 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 매수인이 인수하는 사건은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 187,400,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 전입 시점의 선후가 좌우합니다. 우리은행 근저당이 2022.09.16에 먼저 설정됐고 윤소랑의 주민등록·확정일자는 2022.09.22이므로 자료상 대항력은 없습니다. 그 결과 현재 최저가 163,800,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인 인수 0원, 실질취득 163,800,000원으로 계산됩니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재가는 감정가의 70%이고 이미 1회 유찰됐지만, 이는 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 민간임대주택등기, 상업업무지대 입지까지 함께 놓고 실제 환금성을 따져야 합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
