광주지방법원 2026타경31197. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 4층 409호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류·임차권·강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 등기 흐름에는 한 가지 확인 포인트가 있습니다. 소유권보존과 같은 날인 2022년 9월 16일, 접수번호 132245로 민간임대주택등기가 먼저 기재되고, 이어 접수번호 132246으로 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로, 입찰 전 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층409호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 · 20층 중 4층 409호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선순위 등기 확인은 필요
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 1,500,000,000원과 2026.04.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2022.12.22. 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.01.20. 일부해지를 원인으로 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.15 / 2022.12.15 | 168,300,000원 | 2025.01.08 · 신청 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
최성현의 임대차계약일은 2022.12.05., 주민등록일과 확정일자는 2022.12.15., 점유개시일은 2023.01.05.입니다. 모두 말소기준근저당 2022.09.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 168,300,000원이고 임차권등기명령은 2025.01.07., 등기 접수는 2025.01.08.입니다. 배당요구도 2025.01.08.에 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 148,973,400원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 151,900,000원 중 집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 이후 가압류·신청채권자·소유자 배당은 0원입니다. 채권 총액 24,716,220,000원 대비 미배당액은 24,567,246,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 24,567,246,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 24,612,178,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 24,643,528,758원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 공통점은 분명합니다. 매각가가 151,900,000원에서 106,330,000원, 74,431,000원으로 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 대항력 임차보증금 때문에 실질취득비용이 고정되는 인수형 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근으로, 업무용 부동산·숙박용 부동산·점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 4층 409호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지는 장방형 평지의 오피스텔 부지이고, 단지는 남측·동측·북측 3면으로 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·소로2류·중로2류에 접합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 접수번호 132245로 말소기준근저당보다 먼저 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 최성현의 임차권등기·전입·확정일자·점유개시일과 매각물건명세서 기재를 다시 대조하세요.
- 명도 현황 확인. 등기상 임차권자는 확인되지만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차권자 최성현은 말소기준근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 금액 인수 구조만 보면 단순한 편입니다.
그러나 2022.09.16. 말소기준근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재한다는 점은 별개입니다. 이 권리의 매각 후 처리와 실제 점유 상태를 확인하지 않고 “인수 0원”만으로 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 현재 최저가 151,900,000원이 감정가 217,000,000원의 70%까지 내려와 있지만, 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 추가로 부여할 근거도 없습니다. 금액 인수는 낮고, 등기 효력 확인은 남아 있는 오피스텔로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
