광주지방법원 2026타경31313. 광주역한국아델리움 13층 1302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권과 2024.11.04. 등기된 윤정희의 주택임차권입니다.
윤정희의 임차보증금은 169,500,000원으로 현재 최저가보다 28,800,000원 큽니다. 그러나 임대차계약일은 2022.09.23., 주민등록일은 2022.10.28., 점유개시일은 2022.10.31.로 말소기준인 2022.09.16. 우리은행 근저당권보다 모두 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 인수하는 사건’이 아닙니다. 임차인은 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층 1302호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층 지상20층 중 13층 · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 선순위 민간임대주택등기는 확인
② 임차인 분석 — 대항력 없음·배당요구 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤정희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 169,500,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.09.23., 확정일자는 2022.10.07., 주민등록일은 2022.10.28., 점유개시일은 2022.10.31.입니다. 임차권등기명령은 2024.10.31. 광주지방법원 2024카임5935로 이뤄졌고 2024.11.04. 등기됐습니다. 배당요구도 2024.11.04. 접수돼 있습니다. 다만 말소기준보다 전입이 늦기 때문에 낙찰자에게 보증금 잔액을 대항할 수 있는 구조로 보이지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원입니다. 2회 유찰 시 98,490,000원(49%), 3회 유찰 시 68,943,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 70% | 0원 | 140,700,000원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 49% | 0원 | 98,490,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 34.3% | 0원 | 68,943,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 137,930,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 채권총액 23,217,420,000원 중 137,930,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 23,079,489,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 13층 1302호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 신안사거리 남동측 인근으로 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측 왕복4차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물이며 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차타워 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 접수번호 132245로 우리은행 근저당권보다 먼저 등기돼 있습니다. 경매 후 효력과 승계 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 실제 채권 범위를 확인하세요.
- 임차권 확인. 윤정희의 보증금은 169,500,000원이지만 전입 2022.10.28.로 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당관계 확인. 현재 추정에서는 주택도시보증공사 배당이 0원이며 미배당액이 크게 남습니다. 실제 배당요구 종기 및 채권액을 법원 기록과 대조하세요.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유·명도 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 커도, 대항력이 없으면 인수는 0원”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 169,500,000원과 최저가 140,700,000원의 차이가 아닙니다. 말소기준일과 전입일의 선후입니다. 윤정희의 전입은 2022.10.28.로 2022.09.16. 우리은행 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 140,700,000원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 근저당권보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당권에는 23,047,920,000원의 공동담보 표시와 56,520,000원으로의 변경·공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격의 시장 대비 매력도를 확인할 수 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 선순위 등기와 가격 검증은 보류. 이 두 가지를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
