광주지방법원 2026타경31314. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 8층 816호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 전유면적은 48.9148㎡입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 등기부상 2022.09.16 소유권보존과 민간임대주택등기가 기재된 뒤 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 한명진 명의의 주택임차권이 2024.11.07 등기됐습니다. 임대차계약일과 주민등록일은 2022.09.30, 점유개시는 2022.10.31이며 임차보증금은 179,400,000원입니다. 주민등록일이 말소기준일보다 늦으므로 이 임차권자는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 2025.04.07에는 2번 임차권의 확정일자를 2022.09.30로 경정한 별도 등기가 존재하고, 해당 경정기재만 놓고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 816호 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 전유면적 48.9148㎡ · 지하2층/지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,400,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권은 원칙적으로 소멸
② 임차인 분석 — 실명 임차권자는 대항력 없음, 경정기재는 미상
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한명진 | 179,400,000원 | 2022.09.30 | 2023.12.09 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 2번 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 2022.09.30 | 2025.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한명진의 임차권은 보증금 179,400,000원, 건물 전부, 주민등록일 2022.09.30, 점유개시일 2022.10.31로 확인됩니다. 말소기준 근저당은 2022.09.16이므로 이 임차권은 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리분석 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 분류합니다.
반면 2025.04.07 경정기재는 “확정일자 2022.09.30”만 확인되고 별도 전입일과 보증금은 나타나지 않습니다. 따라서 이를 독립된 대항력 임차인이라고 단정할 수 없으며, 반대로 안전하다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임차권등기명령 원문을 대조하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 총 채권액 23,227,320,000원, 채권자 배당액 148,973,400원, 미배당 23,078,346,600원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 을구 1-1의 채권최고액 56,280,000원 변경기재와 배당 시뮬레이션의 기준금액이 서로 다르므로 실제 배당은 원문 확인이 필수입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 저가 여부는 판단 불가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 23,078,346,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 23,123,278,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 23,154,628,758원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 전유면적은 48.9148㎡입니다. 매각물건명세서 비고 역시 오피스텔로 이용 중이라고 기재합니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층 건물의 8층 816호이며 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측·남동측·남서측으로 약 30m·15m·8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원문 확인. 2025.04.07 경정기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 별도 임차인인지, 기존 2번 임차권의 단순 경정인지 원문으로 대조하세요.
- 근저당 1번·1-1번 대조. 23,047,920,000원에서 56,280,000원으로 변경된 등기의 법적 범위와 공동담보 해제 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 151,900,000원은 감정가 217,000,000원의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계는 집행법원 원문과 관계 서류를 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 실제 매수비용에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 기재와 배당 기준의 검증
확인되는 실명 임차권자 한명진은 주민등록일 2022.09.30로 말소기준 근저당 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 현재 자료만 보면 보증금 179,400,000원을 매수인이 그대로 떠안는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건도 아닙니다. 2025.04.07의 임차권 경정기재는 전입·보증금이 미상이고, 무엇보다 을구 1-1의 채권최고액 56,280,000원 변경과 제공 배당표의 23,047,920,000원 기준이 서로 맞지 않습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 최저가 151,900,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순해 보이지만, 배당기준과 임차권 경정 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
