광주지방법원 2026타경31315. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 18층 1824호 오피스텔입니다. 감정가는 222,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 155,400,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차인 노미영은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 임차보증금은 188,400,000원입니다. 임대차계약일은 2022.11.03., 확정일자는 2022.11.04., 점유개시일은 2022.11.18., 주민등록일자는 2023.11.16.입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매각으로 임차권도 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1824호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 20층 건 중 18층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당
말소기준은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기는 2024.11.25., 강제경매개시결정은 2026.04.27.로 모두 그 이후입니다. 임차인 노미영의 주민등록일도 2023.11.16.으로 말소기준보다 늦기 때문에 자료상 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노미영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 188,400,000원 | 2023.11.16 | 2022.11.04 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차보증금은 현재 최저가보다 큰 188,400,000원이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 유형이 아닙니다. 자료상 대항력 없음이며 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 155,400,000원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 222,000,000원의 70%인 155,400,000원입니다. 다만 동일·인근 오피스텔의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이번 사건은 권리상 인수 0원과 가격상 시세 검증 필요를 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,975,600원을 제외한 152,424,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당은 23,083,895,600원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·상업용·숙박시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서 모두 오피스텔 이용을 확인하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 중 18층이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡, 토지면적은 3,026.1㎡입니다. 단지 북측·동측·남측으로 도로와 접합니다.
- 등기 특이사항. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부는 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 155,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 근저당과 1-1 변경등기의 채권최고액·공동담보 해제 내용을 등기 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 확인. 노미영의 임차권은 자료상 대항력 없음·매각으로 소멸로 정리되어 있으나, 배당요구와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록이 기재되어 있으므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 관리비·점유. 오피스텔의 체납 관리비와 현재 점유·명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 188,400,000원이 아니라 매수인 인수 0원입니다. 임차인의 주민등록은 말소기준 우리은행 근저당보다 늦고, 임차권등기 역시 후순위라 제공된 시나리오에서는 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 반면 현재 최저가 155,400,000원이 감정가의 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 경쟁력은 현장 시세 확인이 끝나야 판단 가능한 물건입니다.
