광주지방법원 2026타경31315. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 18층 1824호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준권리는 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 노미영의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
핵심은 임차인입니다. 노미영은 2022.11.03 임대차계약, 2022.11.04 확정일자, 2022.11.18 점유개시, 2023.11.16 전입, 보증금 188,400,000원으로 등기돼 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준 2022.09.16 이후라 대항력이 없고, 해당 임차권등기도 2024.11.25 접수되어 후순위입니다. 따라서 이 자료의 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1824호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 20층 건물 중 18층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 · 2022.09.16 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 188,400,000원 | 확정 2022.11.04 전입 2023.11.16 임차권등기 2024.11.25 | 없음 | 후순위 | 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 노미영은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 보증금은 188,400,000원이고 배당요구는 2024.11.25 접수됐습니다. 다만 말소기준권리보다 전입과 확정일자가 모두 늦어 선순위 대항력을 갖지 못합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 222,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리비용을 반영한 실질취득 기준도 현재 회차에서는 222,000,000원입니다. 그러나 이 가격을 주변 시세보다 낮다고 판단할 최신 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 23,018,228,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 23,062,006,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 23,097,029,120원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금은 177,600,000원, 142,080,000원으로 낮아지지만, 그 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 오피스텔은 입지·임대수익·공실·호실별 상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있어 실제 응찰가 결정에는 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,908,000원을 제외한 218,092,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 배당액과 소유자 잔여는 모두 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층 1824호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅·석재마감, 내부는 벽지·타일마감 등입니다.
- 입지. 신안사거리 남동측 인근으로 오피스텔, 상업용 시설, 숙박시설 등이 섞여 있는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측에 아스팔트 포장도로와 연결되는 진입도로가 있고 북측·동측·남측으로 각각 도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역이며 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡, 평지·가로장방형이며 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 노미영의 전입일 2023.11.16과 확정일자 2022.11.04가 말소기준 2022.09.16보다 뒤라는 점을 매각물건명세서와 주민등록 관련 원본으로 다시 맞춰보세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번의 23,047,920,000원과 같은 날 1-1 변경의 56,400,000원·공동담보 해제 관계를 등기 원문과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 있고, 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 표시돼 있으므로 매각 후 법적 효과를 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 222,000,000원이라는 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대 수준을 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사가 배당 0원으로 계산되더라도, 본 자료에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 사건은 보증금 188,400,000원의 임차권등기가 있어 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 실제 권리순위는 다릅니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2022.09.16이고 노미영의 전입은 2023.11.16이므로 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 가격 검증과 근저당 변경등기 확인에 있습니다.
현재 최저가 222,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 실거래 근거는 없으므로 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 또한 같은 날 등기된 근저당 변경 내용과 민간임대주택등기의 법적 효과를 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 원본 확인이 승부처인 오피스텔입니다.
