광주지방법원 2026타경31316. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 19층 1912호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025년 가압류, 2025년 임차권등기, 2026년 강제경매개시결정이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
특히 보증금 188,900,000원의 임차권이 눈에 띄지만, 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 유형이 아닙니다. 따라서 실질취득가를 보증금으로 고정해서 계산할 사안도 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1912호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 19층 · 사용승인일 2022.9.1 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 188,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 임차권
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 이후 한국건설주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2025.01.09 천중호의 주택임차권등기가 이루어졌지만 전입신고일이 2022.12.30으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 승계형은 아니다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천중호 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 188,900,000원 | 전입 2022.12.30 확정 2022.12.06 점유개시 2022.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임대차계약일은 2022.12.9, 전입신고는 2022.12.30, 점유개시는 2022.12.31입니다. 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2022.09.16이므로, 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 배당요구는 2025.01.09 접수된 것으로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 24,736,820,000원, 예상 채권자 배당액은 163,467,600원이며 미배당액은 24,573,352,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 24,573,352,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 24,622,632,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 24,657,055,412원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 내려가면서 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 보증금 승계액이 늘어나 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 상업용·업무용 건물이 혼재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치해 차량통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 남동측·남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 2022.9.1 사용승인된 지상 20층 철근콘크리트 건물의 19층 호실이며, 개별난방·엘리베이터·주차설비·스프링클러설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며, 토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 현황. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 천중호의 전입일 2022.12.30은 말소기준 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기·명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 166,600,000원이 감정가의 70%이지만, 실제 거래 시세 자료 없이 할인율만 보고 응찰하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 함께 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 예상배당은 선순위 우리은행 근저당에서 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 최신 채권액과 배당요구 현황을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 중요한 것은 선후관계”
이 사건은 보증금 188,900,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 무겁지만, 핵심은 금액이 아니라 말소기준권리와의 선후입니다. 전입신고가 2022.12.30으로 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 현재 166,600,000원의 매각대금이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당에 모두 소진되어 후순위 권리자의 미배당이 큽니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 실거래 시세 자료가 확인되지 않는 만큼 권리상 인수 0원과 가격상 적정성을 별개로 판단해야 합니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 명확하지만, 응찰가격의 적정성은 실거래 확인 후 결정할 사건입니다.
