의정부지방법원 2025타경5684. 경기도 동두천시 탑동동 782-7의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 단독주택, 기호(3)은 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 2,390㎡, 지목은 대, 자연녹지지역입니다. 등기상 소유자는 이정원이고, 2021년 8월 19일 동두천농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 예상배당 기준에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가서가 “도로 지분 등을 포함하지 아니하는 바, 경매참여시 진입로에 대한 사용권원 등을 확인”하도록 지적하고 있고, 임대관계 역시 미상입니다. 또한 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건이며, 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 자체가 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 탑동동 782-7 · 경기도 동두천시 천보산로 675-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(3) 근린생활시설 |
| 토지 | 2,390㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 주상기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이정원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,842,185,900원 / 1,842,185,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마상수 / 674,315,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 창고 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.19 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 동두천농업협동조합의 다른 근저당권과 2021.11.19 마상수 근저당권, 2025.12.03 임의경매개시결정, 2026.04.01 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.28 신한카드 가압류 13,942,603원은 2024.12.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 신건 가격 — 실거래 비교자료 없이 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,842,185,900원입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰 전 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 이용상태·진입조건·점유관계와 함께 감정가의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,842,185,900원 | 1,209,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,473,748,720원 | 1,209,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,178,998,976원 | 1,164,808,986원 | 44,691,014원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당액이 44,691,014원 발생하지만, 제공된 권리분석상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 해당 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,842,185,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,821,859원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동두천농업협동조합 | 253,500,000원 | 253,500,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동두천농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 마상수 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 611,864,041원 |
현재 회차에서는 제공된 배당모형상 채권자 채권액 1,209,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 611,864,041원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동두천국민체육센터 남서측 인근. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(3)은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 철근콘크리트구조·평슬래브지붕·지상 2층, 기호(3)은 일반철골구조·평슬래브지붕·지상 2층입니다.
- 토지. 2,390㎡, 지목 대, 주상기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 194,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 진입. 도로 지분 등을 포함하지 않아 경매 참여 시 진입로에 대한 사용권원 확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입로 사용권원. 도로 지분 미포함이 명시돼 있으므로 진입로의 법적 사용근거를 반드시 확인합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 명세는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 임대차 여부를 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 창고 등이 포함된 일괄매각임을 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없고 현재 회차는 감정가 100%이므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 각 근저당의 공동담보·변경등기 내용을 등기 원본과 배당관계에서 재확인합니다.
- 세금·최우선변제. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원보다 진입로 확인이 먼저”
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 물건 조건입니다. 근린시설 + 토지라는 용도, 임대관계 미상, 그리고 무엇보다 도로 지분 미포함에 따른 진입로 사용권원 확인이 남습니다.
현재는 신건으로 최저가가 감정가 1,842,185,900원과 같고, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 가격도 매력적이다”라고 연결할 근거는 없습니다. 2회 유찰 시 채권자 미배당이 44,691,014원 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 결론적으로 권리는 정리형, 가격은 검증형, 진입로는 확인 필수인 물건입니다.
