의정부지방법원 2025타경5820. 의정부시 녹양동 녹양대림아파트 105동 9층 901호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 120.868㎡, 방4·주방/식당·거실·화장실2·발코니 등으로 구성된 15층 건물의 9층 물건입니다. 현재 소유자는 김동관·신지혜가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 거래가액은 255,000,000원이었습니다.
권리분석의 기준점은 2017.10.10. 설정된 국민은행 근저당 187,200,000원입니다. 이후 황산새마을금고 근저당, 모아저축은행 근저당, 웰컴저축은행·이유나 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5820 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 373 녹양대림아파트 105동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 120.868㎡ · 방4 · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 김동관 2분의 1 · 신지혜 2분의 1 |
| 취득 | 2017.10.10. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨시너지제이차유동화전문유한회사 / 97,506,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금도 없으며 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
같은 단지 전용 120.87㎡ 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 388,900,000원이지만 2021년의 490,000,000원 거래 등이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2024.10. 350,000,000원, 2025.04. 335,000,000원 두 건이고, 평균은 342,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 120.87㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2024.10 | 120.87㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 120.87㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2021.09 | 120.87㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 120.87㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2021.08 | 120.87㎡ | 12 | 397,000,000원 |
| 2021.08 | 120.87㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2021.07 | 120.87㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 120.87㎡ | 12 | 397,000,000원 |
| 2021.07 | 120.87㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.87㎡ | 2건 | 342,500,000원 |
현재 최저가 250,600,000원은 최근 12개월 평균 342,500,000원의 73.2%입니다. 최신 거래 335,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 반면 감정가 358,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높았습니다. 1회 유찰로 가격 기준이 감정가에서 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,308,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 황산새마을금고 근저당 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 모아저축은행 근저당 | 106,800,000원 | 25,491,600원 |
| 4. 웰컴저축은행 가압류 | 18,819,731원 | 0원 |
| 5. 이유나 가압류 | 111,857,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 458,276,731원 중 예상배당 246,291,600원, 미배당 211,985,131원입니다. 모아저축은행 이하에서 미배당이 발생하지만 해당 권리들은 말소기준권리 이후이므로 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 250,600,000원 | 211,985,131원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 175,420,000원 | 286,112,611원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,793,999원 | 338,001,848원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인에게 승계되는 권리는 없어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 현재 회차부터 이미 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 구간이므로, 이후 회차의 추가 하락은 권리 문제가 아니라 가격·경쟁률·물건 상태를 함께 놓고 판단할 영역입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 버들개초등학교 남측 인근이며, 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 9층이며 사용승인일은 2000.02.11입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·화재경보기·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로3류 접합, 소로1류 접합, 중로3류 저촉, 상대보호구역·절대보호구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 15,606.6㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 단지는 309세대이며 동일면적 최근 거래는 2024.10. 350,000,000원, 2025.04. 335,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.10.10. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2021년 고가 거래보다 2024.10. 350,000,000원과 2025.04. 335,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -14.5% 낮습니다. 현재 할인폭이 커 보여도 추가 시세 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 211,985,131원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 최근 하락 추세까지 보고 결정
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 권리보다 중요한 변수는 가격입니다.
감정가 358,000,000원은 최근 12개월 평균 342,500,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 250,600,000원은 최근 평균의 73.2%, 최신 거래 335,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래군보다 -14.5% 내려온 하락 흐름이므로 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균 388,900,000원만 보고 낙폭을 과장해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간 — 다만 최근 하락 추세와 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
