📉 감정가의 11.76% 🔁 6회 유찰 🛡️ 매수인 인수 0원
의정부지방법원 2025타경645. 남양주시 다산동 소재 지상 1층 근린시설입니다. 등기상 현 소유자는 라화균이며, 2024.03.12. 하나은행 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 날 하나저축은행 채권최고액 240,000,000원의 후순위 근저당권도 설정됐습니다. 2025.03.05. 하나은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 말소기준은 을구 4번 하나은행 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조보다 더 눈에 띄는 것은 6회 유찰입니다. 감정가 1,817,000,000원에서 현재 최저매각가는 213,768,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 주거용과 달리 상권·임대수익·공실·호실 구조가 환금성에 직접 영향을 미칩니다. 특히 이 물건은 현장조사상 110호와 111호가 중간 경계벽 없이 “전설의치킨”이라는 상호의 근린생활시설로 함께 이용되고 있는 것으로 목측됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 110호와 111호를 중간 경계벽 없이 근린생활시설(“전설의치킨”)로 일괄 이용 중인 것으로 목측 |
| 소유자 | 라화균 |
| 감정가 / 최저가 | 1,817,000,000원 / 213,768,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,037,662,433원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 목록1·2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2019년 설정됐던 시흥중앙새마을금고 근저당은 2022년에, 2022년 설정됐던 국민은행 근저당은 2024년에 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.12. 설정된 하나은행 1,200,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 하나저축은행 240,000,000원 근저당은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
현재 최저매각가는 213,768,000원으로 감정가 1,817,000,000원의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 149,637,600원, 8회 유찰 시 104,746,320원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 213,768,000원 | 11.76% | 1,230,024,752원 |
| 7회 유찰 시 | 149,637,600원 | 8.24% | 1,293,257,326원 |
| 8회 유찰 시 | 104,746,320원 | 5.76% | 1,337,520,128원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가치는 같은 개념이 아니라는 것입니다. 6회 유찰됐다는 사실 자체가 최초 감정가에서 시장 참여자들이 반복적으로 응찰하지 않았다는 결과입니다. 따라서 2.14억원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없고, 실제 영업수익·임대료·공실 가능성, 110호·111호의 이용형태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,792,752원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 209,975,248원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 근저당 채권최고액 1,440,000,000원 중 209,975,248원만 배당되고, 1,230,024,752원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이는 채권자 측 미회수 문제이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·주상용 택지지구·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 8차선 도로와 동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물의 1층에 위치하며 사용승인은 2019.09.11.입니다.
- 이용상태. 110호·111호를 중간 경계벽 없이 근린생활시설 “전설의치킨”으로 이용 중인 것으로 목측됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가의 11.76%까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 실제 상권·임대수익·공실·매도 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 110호·111호 현황 확인. 현장상 경계벽 없이 함께 사용 중이므로 구분등기 위치, 출입구, 기둥, 건축물현황도면을 직접 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 영업자와 소유자 관계, 임대차계약, 사업자등록 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록1·2 일괄매각이므로 매각목록과 각 호별 등기·현황을 함께 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 1,230,024,752원의 미배당이 생기지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
이 물건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가 1,817,000,000원에서 6회 유찰돼 213,768,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 폭의 가격 조정인 동시에, 시장이 반복적으로 응찰하지 않았다는 기록이기도 합니다.
특히 1층 근린시설이고, 110호와 111호가 경계벽 없이 하나의 영업시설로 이용되고 있으며, 현장조사 당시 임대관계는 미상이었습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “현재 영업·점유 상태에서 실제 얼마의 수익과 환금성을 만들 수 있는가”를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
