의정부지방법원 2025타경645. 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층 110호 근린시설입니다. 현재 감정가 1,817,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 305,383,000원까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2024.03.12. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 주식회사하나저축은행 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.03.05. 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 현황에 있습니다. 감정평가 당시 110호와 111호는 중간 경계벽 없이 일괄하여 근린생활시설 “전설의치킨”으로 이용 중인 것으로 목측됐습니다. 각 호는 구분등기되어 있고 건축물현황도면, 출입구, 기둥 등으로 위치가 특정되며 경계벽 복원이 가능하다고 판단됐지만, 실제 입찰 전에는 일괄매각 범위와 현장 경계 상태를 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지상 1층 · 근린생활시설 “전설의치킨”으로 이용 중인 것으로 목측 |
| 소유자 | 라화균 |
| 감정가 / 최저가 | 1,817,000,000원 / 305,383,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,037,662,433원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2019.09.11. |
| 현황 특이사항 | 110호와 111호는 중간 경계벽 없이 일괄 이용 중인 것으로 목측 · 각 호별 구분등기 및 위치 특정 가능 · 경계벽 복원 가능하다고 판단 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유자는 라화균이며 2024.03.12. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 근저당과 하나저축은행 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 하나저축은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류와 서울신용보증재단 가압류는 각각 이미 해제되어 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세자료는 없다
현재 최저매각가는 305,383,000원으로 감정가 1,817,000,000원의 17% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 213,768,100원, 7회 유찰 시 149,637,670원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 같은 의미가 아닙니다. 특히 근린시설은 주거용보다 개별 점포의 위치·가시성·동선·임차수익·상권에 따라 가격 편차가 커, 5회 유찰이라는 사실 자체를 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,075,362원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 300,307,638원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 1,440,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 300,307,638원, 미배당은 1,139,692,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 110호와 111호 2개 호가 중간 경계벽 없이 일괄로 근린생활시설 “전설의치킨”으로 이용 중인 것으로 목측됐습니다.
- 구분상태. 각 호별로 구분등기되어 있고 건축물현황도면 등으로 위치가 특정되며, 출입구·기둥 등으로 각 호실의 위치를 구분할 수 있고 경계벽 복원이 가능하다고 판단됐습니다.
- 입지. 다산한강초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 주상용 택지지구, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 8차선 도로, 동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역 · 준주거지역 · 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물의 지상 1층이며 사용승인은 2019.09.11.입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 목록1·2 일괄매각으로 기재되어 있으므로 110호·111호의 매각 범위와 표시를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 경계 복원비용 확인. 현재 중간 경계벽 없이 사용 중이므로 향후 분리사용 계획이 있다면 경계벽 복원과 내부 동선 변경 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 영업자·점유자와 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰이라는 사실만으로 시장가 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 주변 동일·유사 1층 근린시설의 실제 매매 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 담보채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,139,692,362원이지만 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%”보다 먼저 볼 것은 현장이다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2024.03.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,817,000,000원에서 305,383,000원까지 내려온 5회 유찰 근린시설이라는 점, 110호와 111호가 중간 경계벽 없이 일괄 사용 중이라는 점, 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았다는 점이 함께 걸립니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 환금성과 현장 확인 부담은 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
