135,240,000원
의정부지방법원 2025타경959. 현 소유자 임도훈은 2021년12월29일 매매를 원인으로 2022년2월25일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 같은 날 군산대건신용협동조합이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·현대카드·웰컴저축은행·농협은행·우리카드· 전북은행·하나카드·롯데캐피탈·메리츠캐피탈의 가압류가 이어졌고, 2025년3월17일 군산대건신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 순서 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2022년2월25일 근저당 이후 현재 남아 있는 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수 0원이라는 사실과 실제 점유관계 확인은 별개의 체크포인트로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경959 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 3층302호 도로명: 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·전실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 302호 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 임도훈 · 2021.12.29 매매 · 2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산대건신용협동조합 / 165,871,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 군산대건신용협동조합 근저당권 186,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류 9건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.10 롯데카드 가압류 30,806,658원은 2025.04.07 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 135,240,000원은 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 할인폭만 보면 크게 내려왔지만, 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 270,943,150원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 310,925,814원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 338,815,008원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지고 채권자 미배당은 커집니다. 하지만 이 표는 배당 시뮬레이션이지 시세표가 아닙니다. 현재 135,240,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 2. 근저당 · 군산대건신용협동조합 | 186,000,000원 | 132,546,640원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,737,258원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,611,003원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 12,529,888원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,005,243원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 51,572,609원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 11,589,422원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,066,898원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 18,788,845원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 66,588,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 403,489,790원 중 채권자 예상배당은 132,546,640원, 미배당은 270,943,150원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교 동측 인근이며, 주위는 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호, 사용승인일은 2019.04.26입니다. 급배수·위생·난방·화재경보기·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 1,041.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 완경사의 사다리형입니다. 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 킹덤빌리지G단지는 9세대이며 단지 경매 통계상 낙찰률 33.33%, 평균 유찰 0.7회입니다. 본건은 2회 유찰된 상태여서 출구가격은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전에 보증금 조건을 반드시 기준으로 자금계획을 맞춰야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 판단하지 마세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·임대관계를 원본 서류와 현황으로 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.25 군산대건신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 전 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구별. 현재 회차의 채권자 미배당은 270,943,150원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제·환금성. 계획관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제와 9세대 소규모 단지의 환금성을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황 및 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 시세의 증거가 아니다
이 물건의 현재 권리구조에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2022.02.25 군산대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현재 135,240,000원에 매각된다고 가정해도 채권자 미배당이 270,943,150원 남지만 이는 매수인에게 그대로 넘어가는 금액이 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 있고, 이를 시장가격과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 여기에 2회 유찰, 재매각, 매수신청보증금 20%, 감정평가상 임대관계 미상, 9세대 소규모 단지라는 조건이 함께 있습니다. 결론적으로 등기상 인수구조는 단순하지만, 가격과 점유 확인이 선행돼야 하는 보수적 접근형 물건입니다.
