의정부지방법원 2025타경1051. 남양주시 다산동 다산중원듀플렉스 2층 210호에 소재한 근린시설입니다. 소유자 이선화는 2020년 4월 2일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기된 거래가액은 367,551,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 206,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2023년 김경석의 근저당권이 설정됐고, 김경석이 신청한 임의경매가 진행되면서 카드사 가압류와 공공기관 압류까지 이어진 물건입니다.
권리관계의 중심은 국민은행 근저당입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 기존 중원아이엔씨 근저당 역시 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 위험보다 공실 근린시설의 활용 가능성, 실제 매매가격, 임대수요와 환금성을 집중적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6061 다산중원듀플렉스 2층 210호 도로명주소: 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 22-56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 이선화 (단독소유 · 2020.04.02 소유권이전 · 거래가액 367,551,000원) |
| 감정가 | 350,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,050,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경석 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 점유현황 | 현황조사 및 감정평가 당시 공실 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020년 4월 2일 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 국민은행의 채권최고액은 206,400,000원입니다. 이후 설정된 김경석 근저당권과 롯데카드·현대카드·경기신용보증재단 가압류, 국가 및 도봉구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 비교 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증이 먼저
이 물건의 감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 120,050,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 최초 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 350,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 120,050,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 84,035,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,824,499원 | 16.81% | 0원 |
현 시나리오에서 낙찰자가 인수하는 권리금액은 0원이므로 권리상 실질취득 기준액은 낙찰대금인 120,050,000원입니다. 다만 취득세, 명도·관리비, 내부 정비 및 기타 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,700원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 206,400,000원 | 117,569,300원 |
| 2. 김경석 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 24,501,326원 | 0원 |
| 4. 현대카드 가압류 | 6,913,668원 | 0원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 31,620,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액을 기준으로 산정한 채권액 합계는 329,434,994원입니다. 현재 최저매각가에서 집행비용 2,480,700원을 차감하면 배당가능액은 117,569,300원이며, 이 금액이 전부 국민은행에 배당되는 것으로 추정됩니다.
채권자 전체 예상 미배당액은 211,865,694원, 신청채권자 김경석의 예상배당은 0원, 소유자 잔여금 역시 0원입니다. 이는 현재의 배당 시뮬레이션이며 실제 배당은 채권신고액·조세채권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 시 | 5회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 120,050,000원 | 84,035,000원 | 58,824,499원 |
| 채권자 배당합계 | 117,569,300원 | 82,122,370원 | 57,365,658원 |
| 채권 미배당액 | 211,865,694원 | 247,312,624원 | 272,069,336원 |
| 김경석 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산중원듀플렉스. 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하며, 인접도로를 통해 본건으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비·전기설비 등이 구비돼 있습니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있어 실제 적용 여부와 허가 요건 확인이 필요합니다.
- 토지현황. 토지면적 874.2㎡, 지목 대, 상업용 건부지. 공시지가 6,116,000원/㎡이며 중로각지로 표시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없으며, 공부와 현황의 차이에 관한 별도 지적은 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 호실의 접근성, 영업 가능 업종, 임대수요와 공실 상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 하락률만으로 재매각 가능성을 판단하지 않아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 인근 유사 근린시설의 최근 거래사례와 현재 매물 호가를 대조하세요. 감정가 350,000,000원을 현재 시장가격과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 공실·임대차 재확인. 현황조사와 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현장 점유, 임대차계약 및 사업자등록 관련 사항을 확인하세요.
- 상업시설의 운영 가능성. 실제 허용 용도, 사용 가능한 업종, 건물 출입 동선, 공용시설 상태와 임대수요를 검토하세요.
- 미납 관리비. 공실이어도 관리비가 발생할 수 있습니다. 관리사무소에서 공용부분 체납액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 시뮬레이션에서 김경석의 예상배당은 0원입니다. 매각 진행과 취하·변경 여부를 입찰 직전 법원 사건기록으로 확인하세요.
- 압류·조세채권. 도봉세무서 및 도봉구 압류가 있습니다. 압류등기의 매각 후 말소와 별개로 실제 조세채권의 배당순위 및 당해세 관련 사항을 확인하세요.
- 회차별 입찰 검토. 현재 최저가 120,050,000원, 추가 유찰 시 84,035,000원·58,824,499원 시나리오를 검토하되 실제 임대수익과 시장가격을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”
다산중원듀플렉스 210호는 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰되어 120,050,000원까지 최저매각가가 낮아진 근린시설입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정이며, 현황조사·감정평가 당시 공실로 확인돼 현재 산정된 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 매각가에서는 신청채권자 김경석에게 배당될 금액이 없고, 채권 미배당액은 211,865,694원에 이릅니다. 아울러 실제 매매시세와 임대수익을 검증하지 않은 근린시설이라는 점에서, 감정가 대비 큰 할인율만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.
권리상 인수액은 0원, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건. 입찰 전 현재 점유·임대차와 상업시설 이용 가능성, 실거래 시세 및 임대수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
