인천지방법원 2025타경34757. 부천시 원미구 약대동 가람맨션 2동 3층 301호, 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,400,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 권리구조의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다.
등기부상 과거 우리은행 근저당 60,000,000원은 2009.04.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.10.12 기술보증기금 가압류 95,000,000원입니다. 그런데 임차권자 김낭겸은 2020.08.10 주민등록, 2020.08.08 점유개시, 2020.06.24 확정일자가 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 대항력을 가집니다. 임차권등기 자체는 2025.04.11이지만, 등기에 보존된 선행 전입·점유일자를 무시하고 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤이므로 소멸”로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 172-8 가람맨션 2동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 도약로221번길 41 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 김희옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김낭겸 / 141,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2003.12.15 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선행 대항력이 핵심
말소기준은 2023.10.12 기술보증기금 가압류 95,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 임차인 김낭겸 1명은 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없어 임차인 수를 부풀려 볼 사안은 아닙니다.
② 임차인 — “등기일”보다 “전입·점유일”을 봐야 한다
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김낭겸 | 건물 전부 · 주거 · 전입 2020.08.10 · 점유 2020.08.08 · 확정 2020.06.24 | 135,000,000원 → 141,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.06.19와 2022.07.06, 보증금 135,000,000원과 141,750,000원이 함께 기재돼 있습니다. 현재 판단에서 중요한 금액은 최종 기재 보증금 141,750,000원입니다. 배당요구도 2025.04.11 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가 기준으로 보면 ‘싸다’고 할 수 없다
가람맨션2동 실거래 표본은 2건입니다. 다만 대상 비교면적은 53.53㎡인 반면 거래면적은 33.15㎡·43.47㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래시점도 2021년입니다. 따라서 아래 가격은 직접적인 적정가 산정보다는 참고치로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 33.15㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2021.08 | 43.47㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 107,500,000원 |
최저가 127,400,000원만 비교하면 참고 평균 107,500,000원의 118.5%입니다. 대항력 인수형인 이 사건은 여기서 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 약 141,750,000원은 참고 평균의 약 131.9%, 최신 거래 92,000,000원의 약 154.1%, 표본 최고가 123,000,000원보다도 높습니다. 면적 불일치 때문에 이를 곧바로 적정시세 판정으로 쓸 수는 없지만, 적어도 “70%까지 유찰됐으니 싸다”는 결론을 뒷받침하는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (제공 시뮬레이션 · 매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,231,047원 | 21,231,047원 |
| 4. 경매개시결정 · 김낭겸 | 141,750,000원 | 8,585,353원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 40,830,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표와 도넛 차트는 제공된 배당 시뮬레이션 숫자를 그대로 표시한 것입니다. 그러나 임차권등기에는 2020년 전입·점유와 확정일자가 기재되고, 명세서는 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 이 리포트의 입찰 판단에서는 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”을 그대로 채택하지 않고, 대항력 임차인의 미배당 잔액 인수 가능성을 우선합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 쉽게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 173,994,811원 | 실질취득 약 141,750,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 211,636,451원 | 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액 증가 가능 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 237,908,880원 | 대항력 인수형이면 총 부담이 보증금 수준에 수렴 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대·아파트와 도로변 근린상가가 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일 2003.12.15입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 39.0㎡ · 공시지가 2,139,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 환금성. 가람맨션2동은 8세대 규모이고 확인된 실거래 표본이 2건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아 시세 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 2020년 135,000,000원에서 2022년 141,750,000원으로 변경된 계약의 갱신·증액 구조와 실제 지급내역을 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 배당표만 믿지 말고 실제 배당순위와 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일한지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김낭겸으로 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계 원본을 확인하세요.
- 시세 과신 금지. 실거래 2건은 2021년 거래이고 면적도 33.15㎡·43.47㎡로 대상 비교면적 53.53㎡와 일치하지 않습니다.
- 가격 상한. 최저가 127,400,000원이 아니라 실질취득 약 141,750,000원과 명도·취득부대비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “보증금 1.4175억”이 먼저다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 182,000,000원에서 최저가가 127,400,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 임차인 김낭겸은 2020년 전입·점유로 2023년 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고, 최종 보증금은 141,750,000원입니다. 매각물건명세서도 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 127,400,000원이 아니라 약 141,750,000원으로 보는 것이 맞습니다. 참고 실거래 평균 107,500,000원보다도 높지만 표본 자체가 오래되고 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 이 자료에서 “유찰됐으니 싸다”는 근거는 찾기 어렵습니다. 권리 난도 높음, 가격 메리트 불확실, 임차보증금 인수 검증 필수. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 김낭겸의 임차권과 실제 미배당 보증금을 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다.
