인천지방법원 2025타경34858. 부천시 소사구 소사본동의 제니스빌14차 5층 501호, 전용 31.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가 139,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 68,110,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 절반에도 못 미치는 가격입니다.
그런데 등기부를 보면 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 고상우의 주택임차권입니다. 보증금은 173,000,000원이고, 전입신고일은 2023.04.17, 확정일자는 2023.03.15입니다. 이 권리는 2025.09.29 설정된 토스뱅크 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기까지 되어 있어 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 매수인이 남은 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
실거래 자료에는 같은 전용면적의 2022.06 거래가 240,000,000원이 확인되지만, 거래가 오래됐고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 시장가치를 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 68,110,000원이 아닌 약 174,625,980원을 기준으로 가격과 수익성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층 501호 도로명: 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 75-9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.17㎡ · 5층 건물의 5층 |
| 건물 현황 | 2018.11.13 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 12세대 |
| 소유자 | 김효범(지분 2분의 1), 지원호(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 고상우 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 인수 예상액 | 106,515,980원 (현재 최저가 기준 예상배당) |
| 실질취득 예상 부담 | 174,625,980원 (최저가 + 미배당 보증금) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.29 토스뱅크주식회사의 지원호 지분 가압류입니다. 청구금액은 59,384,707원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세 등의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
반면 고상우의 임차권은 전입·확정일자뿐 아니라 임차권등기일도 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 권리의 소멸과 이 선순위 보증금의 인수는 구분해야 합니다.
현재 최저가 68,110,000원 기준 예상배당은 66,484,020원, 예상 미배당금은 106,515,980원입니다. 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 해당 잔액이 매수인 부담으로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 고상우 제5층 501호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.04.17 확정 2023.03.15 점유개시 2023.04.15 |
173,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수 배당요구 있음 임차권등기 2025.04.24 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차인 고상우가 직접 임차보증금 반환과 관련된 권리를 행사하는 형태입니다.
- 대항력. 전입신고 2023.04.17과 점유개시 2023.04.15로, 말소기준권리인 2025.09.29 가압류보다 앞섭니다. 대항력을 갖춘 임차인으로 분류됩니다.
- 우선변제권. 2023.03.15 확정일자가 있고 배당요구도 확인됩니다. 배당에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 임차권등기. 2025.04.24 을구 순위 1번으로 보증금 173,000,000원의 주택임차권이 등기되었습니다.
- 인수 위험. 배당으로 변제되지 않은 잔여 보증금은 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 기재되어 있습니다.
- 확약에 따른 면제 없음. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 면제에 관한 확약이 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,625,980원 |
| 1. 임차인 고상우 (우선변제) | 173,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,384,707원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 고상우 | 173,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 (배당 외 부담) | 173,000,000원 | 106,515,980원 |
현재 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용 1,625,980원을 우선 공제하면 임차인에게 66,484,020원이 배당됩니다. 같은 이름의 임차보증금과 경매신청채권은 중복 여부를 확인해야 하며, 위 표의 청구액들을 단순 합산해 별개의 채무로 확정할 수는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
+ 106,515,980원 (임차보증금 인수)
= 174,625,980원 (실질취득 예상 부담)
보증금 173,000,000원이 모두 배당되지 않는 한, 낙찰가가 내려가면 인수금이 증가하는 구조입니다. 실질취득은 보증금 173,000,000원과 집행비용 상당액을 합친 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 최저가뿐
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
68,110,000원 | 106,515,980원 | 174,625,980원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
47,677,000원 | 126,581,186원 | 174,258,186원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
33,373,899원 | 140,626,831원 | 174,000,730원 |
숫자의 움직임이 이 사건을 설명합니다. 현재 최저가 68,110,000원에서 4회 유찰 가정의 33,373,899원까지 내려가도, 실질취득 예상액은 174,625,980원에서 174,000,730원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 매각대금이 줄어든 만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 결과 매수인 인수액이 늘어나기 때문입니다.
⑤ 시세 비교 — 오래된 한 건으로는 부족하다
제니스빌14차의 동일 면적 실거래로 확인되는 기록은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 31.17㎡ | 5층 | 240,000,000원 |
| 확인된 거래 | 31.17㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
과거 거래금액 240,000,000원과 비교하면 실질취득 예상액 174,625,980원이 낮은 것은 사실입니다. 그러나 비교 거래는 2022.06의 1건으로, 2026.10.27 매각을 판단하기에는 상당한 시차가 있습니다. 현재 시세가 과거 거래와 같은 수준이라고 가정하는 것은 위험합니다.
따라서 최저가가 과거 실거래가의 28.4%에 불과하다는 표면적인 수치로 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다. 그 비율에는 매수인 인수보증금이 반영되어 있지 않습니다. 또한 과거의 높은 거래가 한 건을 현재의 확실한 매도가격으로 활용할 수도 없습니다.
단지 규모는 12세대로, 대규모 공동주택처럼 풍부한 실거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 단지 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.6회로 제시되어 있습니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 만큼, 반복 유찰을 가격 매력의 증거로 해석하기보다 실제 취득원가와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.11.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 고벽돌 붙임 마감이며 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 장방형이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 매각일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 1건에 그칩니다. 현 시세와 매수 수요를 충분히 파악한 후 취득해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 고상우의 보증금 173,000,000원과 예상배당 66,484,020원, 예상 인수 106,515,980원의 관계를 매각물건명세서와 배당자료로 재확인하세요.
- 배당순위 점검. 용산세무서장의 압류가 있으므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하세요. 배당 변동은 임차인 미배당액과 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차보증금 전액 반환 또는 적법한 소멸·말소 사유가 확인되지 않으면, 낙찰만으로 인수 위험이 사라진다고 보아서는 안 됩니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 두 권리의 명의인이 고상우로 동일합니다. 계약서, 보증금 송금 내역, 집행권원과 청구 원인을 확인해 실질 채권관계를 파악하세요.
- 지분 가압류와 경매 범위. 토스뱅크 가압류는 지원호의 지분을 대상으로 등기되어 있습니다. 매각 대상 범위와 전체 소유권 취득 여부를 법원 매각서류에서 확인하세요.
- 현황 및 인도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자가 확정되지는 않습니다. 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의와 비용을 점검하세요.
- 현재 거래가 재확인. 2022.06 거래 한 건으로는 현 시세 판단이 어렵습니다. 동일 면적·유사 입지의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 관리비 및 규제. 공용부분 미납 관리비, 건축물 현황, 토지이용규제와 토지거래허가구역 지정 여부를 점검하세요.
- 유찰 시 재계산. 최저가가 하락할 때 임차인의 예상배당과 매수인 인수액이 함께 달라집니다. 회차별 실질취득 부담을 반드시 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “6,811만원에 낙찰받아도 6,811만원짜리 집이 아니다”
이 사건에서 중요한 숫자는 감정가 대비 49%라는 할인율이 아닙니다. 173,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 68,110,000원에 낙찰받더라도 106,515,980원의 잔여 보증금 인수를 예상해야 하므로, 실질취득 부담은 174,625,980원으로 계산됩니다.
추가 유찰을 기다려도 보증금 미배당분이 늘어나기 때문에 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 확인된 거래는 2022.06의 한 건뿐이고, 임차인과 경매신청채권자가 동일해 권리관계에 관한 추가 검증도 필요합니다.
결론은 ‘최저가 착시 경계·권리 인수 위험 높음·현재 시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 임차보증금의 인수 구조가 바뀌는 법적 근거가 확인되지 않는 이상, 단순 유찰만으로 가격 메리트가 커지는 물건은 아닙니다. 실제 부담액과 현재 처분 가능 가격을 검증하는 것이 입찰 여부 판단의 출발점입니다.
