인천지방법원 2025타경34858. 부천시 소사구 소사본동 제니스빌14차 5층 501호, 전용 31.17㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 고상우는 임대차계약일 2023.03.14, 확정일자 2023.03.15, 점유개시 2023.04.15, 주민등록 2023.04.17이고 2025.04.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 173,000,000원입니다.
등기상 기준으로 제시된 2025.09.29 토스뱅크 가압류보다 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 97,300,000원이 싸 보이더라도, 그 금액만을 시세와 비교하는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 75-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.17㎡ · 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김효범 2분의 1 · 지원호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2018.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.11.28 소유권보존과 같은 날 공유자 전원 지분에 신탁등기가 있었고, 이 신탁은 2020.09.11 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 임차인 고상우가 2025.04.24 보증금 173,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 기준일로 제시된 2025.09.29 토스뱅크 가압류보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
2025.09.29 토스뱅크 가압류 59,384,707원, 2025.11.03 강제경매개시결정, 2025.11.07 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 권리분석의 승부처는 후순위 압류·가압류가 아니라 고상우 임차보증금의 미배당액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 고상우 | 제5층 501호 전부 | 173,000,000원 | 2023.04.17 / 2023.03.15 | 대항력 있음 우선변제권 있음 보증기관 승계 아님 |
고상우는 점유개시일 2023.04.15, 주민등록일 2023.04.17이며 확정일자도 2023.03.15에 갖췄고 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 173,000,000원 한 건으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
제니스빌14차는 총 12세대이며 대상 면적 31.17㎡와 일치하는 거래는 1건입니다. 표시된 실거래는 2022.06, 5층, 240,000,000원입니다. 평균·최고·최저 모두 240,000,000원이고, 시세지표상 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원 1건으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 31.17㎡ | 5 | 240,000,000원 |
최저가 97,300,000원은 이 시세지표의 40.5%로 표시되지만, 이 사건에는 그 40.5%를 가격 메리트로 그대로 사용할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수형이므로 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 173,000,000원입니다. 또 실거래 표본이 1건이고 표시된 거래시점이 2022.06이므로 현재 가격 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 고상우 보증금 | 173,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,384,707원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고상우 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 95,148,600원이 배당되고 77,851,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 77,851,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 106,515,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 126,581,186원 |
표의 핵심은 단순합니다. 97,300,000원에서 68,110,000원, 다시 47,677,000원으로 최저가가 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당액은 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 77,851,400원 → 106,515,980원 → 126,581,186원으로 커집니다. 유찰 자체가 실질취득비용을 같은 폭으로 낮춰주지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남동측 인근. 주변은 동유형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2018.11.13입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 장방형이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 403.4㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로3류 접합, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,146,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 0.7회로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 97,300,000원은 단순 입찰 시작가격일 뿐입니다. 보증금 173,000,000원의 선순위 임차인이 있어 실질취득은 그 수준을 중심으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 매각물건명세서의 “보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구와 임차권등기 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 고상우와 경매신청 채권자 고상우가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 2회 유찰 시 인수 106,515,980원, 3회 유찰 시 126,581,186원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 일치 면적 실거래는 2022.06의 240,000,000원 1건입니다. 현재 시세 판단은 추가 확인이 필요합니다.
- 세금·집행비용 확인. 국의 압류가 존재하고 예상배당의 집행비용은 추정치이므로 실제 배당표와 조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것은 아니다”
이 물건은 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 97,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 고상우의 보증금은 173,000,000원이고, 현재 회차에서 77,851,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 증가하므로 실질취득은 보증금 약 173,000,000원을 중심으로 고정되는 구조입니다.
시세지표의 240,000,000원과 비교하면 실질취득 자체는 그보다 낮지만, 거래 표본은 1건이고 표시된 거래는 2022.06입니다. 여기에 선순위 임차권 인수와 임차인·경매채권자 동일인 관계 확인까지 필요합니다. 결론은 “최저가 97,300,000원의 할인율에 끌리지 말고, 임차보증금 173,000,000원과 권리관계를 먼저 보라”입니다.
