의정부지방법원 2025타경1150. 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층102호에 대한 다세대 경매입니다. 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰된 뒤 최저매각가가 120,050,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권이며, 이후 남양주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존에 등기됐던 다른 근저당권들도 이미 말소되어 현재 권리 흐름은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조입니다.
핵심은 가격과 시세 비교의 질입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균의 34.3%로, 가격 메리트 자체는 매우 큽니다. 반면 거래 표본 5건 모두 99.41㎡이며 본건 비교면적은 43.73㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 350,000,000원 수준의 거래를 본건의 직접적인 시세라고 단정하기보다, 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 점을 우선 확인하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1150 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 수동면 외방로172번길 33 |
| 물건종류 / 비교면적 | 다세대 · 43.73㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택(1층·2층·3층으로 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 3층 · 건물사용승인일 2023.02.27 |
| 소유자 | 유효식 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 120,050,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 203,334,627원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.12 · 을구 13번 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 박점석 1명. 전입일은 2024.12.30으로 말소기준권리인 2023.12.12 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 보증금이 미상으로 기재되어 있어, 매각물건명세서 보완과 실제 임대차관계 확인은 필요합니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮지만 면적 불일치가 핵심 변수
중개 거래 표본은 최근 거래 5건이며 모두 99.41㎡입니다. 본건 비교면적은 43.73㎡로 일치하지 않습니다. 최근 12개월 2건의 평균 거래가는 350,000,000원이고 최신 거래도 2025.03 · 350,000,000원입니다. 추세는 최근 거래가 이전 거래 대비 -2.8%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 99.41㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 99.41㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 99.41㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 99.41㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2024.02 | 99.41㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 99.41㎡ | 2건 | 350,000,000원 |
가격 자체만 보면 최저가 120,050,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 350,000,000원 대비로도 현재 최저가는 34.3% 수준입니다. 다만 면적이 일치하지 않기 때문에 단순히 “시세 대비 34.3%이니 안전한 저가”라고 확정하기보다, 현장 상태와 실제 전용면적을 확인하여 비교표본의 적용 가능성을 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,480,700원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 480,000,000원 | 117,569,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,480,700원을 제외한 117,569,300원이 말소기준권리인 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 480,000,000원 중 362,430,700원의 미배당이 발생합니다. 배당 후 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 “축령정신병원” 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 펜션, 요양병원, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트 벽식구조, 경사지붕 3층이며 건물사용승인일은 2023.02.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 거래 표본은 총 5건이고 대상 복합건물은 5세대입니다. 최근 거래는 99.41㎡에 집중되어 있어 본건 43.73㎡와 직접 비교할 때 면적 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 검증. 120,050,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 34.3%입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 비교 거래 면적이 99.41㎡이므로 본건의 실제 면적·구조와 동일선상에서 비교하세요.
- 임차인 확인. 박점석은 2024.12.30 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없으나 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 및 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권은 117,569,300원 배당되고 362,430,700원이 미배당입니다. 미배당 채권이 크더라도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰되었습니다. 현재 최저가 120,050,000원이므로 회차가 다시 변경되기 전 실제 매각기일과 최저매각가를 재확인해야 합니다.
- 관리·현장 확인. 다세대주택은 실제 내부 상태, 점유상태, 임대차 관계와 관리비 등의 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 시세표본은 꼭 걸러야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 120,050,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균은 350,000,000원입니다. 최저가÷최근12개월 평균은 34.3%로 가격상 메리트가 큽니다. 또한 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 시세 비교의 결정적 약점은 면적 불일치입니다. 거래 표본은 99.41㎡이고 본건 비교면적은 43.73㎡입니다. 따라서 350,000,000원을 본건의 직접 시세라고 보기는 어렵습니다. 권리는 비교적 깔끔하고 가격은 매우 낮지만, 최종 응찰가 판단은 현장 상태와 면적을 다시 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.