인천지방법원 2025타경34961. 부천시 오정구 원종동 백합주택 에이동 지층1호, 전용 35.82㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김태경이고 2022.05.10 매매로 50,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 2024.06.07 등기된 한자연의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.11, 주민등록일 2022.05.31, 점유개시일 2022.06.02, 확정일자 2022.05.11로, 말소기준권리인 2024.08.16 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 49,000,000원에서 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 70,000,000원 중 22,282,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 임차인 망 한자연의 상속재산 파산관재인 정양원의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34961 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 382-20 백합주택 에이동 지층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로368번길 15-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.82㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 지층1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김태경 · 2022.05.10 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 말소기준은 2024.08.16
말소기준권리는 2024.08.16 경기신용보증재단 가압류 27,053,348원입니다. 그보다 앞선 한자연의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 이후의 국 압류, 키움예스저축은행·국민은행 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.05.10 조기철 근저당 62,000,000원은 2022.05.31 해지로 이미 말소돼 현재 인수 문제와 연결되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한자연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 한자연은 전입일 2022.05.31, 확정일자 2022.05.11이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 49,000,000원 vs 실거래 50,000,000원
백합주택(A동)은 총 8세대, 준공일은 1987.07.18입니다. 대상 면적 35.82㎡와 일치하는 실거래는 제공 자료상 1건이며, 2022.05 지층 거래가 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 35.82㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 집계 | 35.82㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 50,000,000원의 98.0%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 49,000,000원으로 같습니다. 금액 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 숫자상 실거래 기준보다 낮기는 하지만, 표본이 1건뿐이라 큰 폭의 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 한자연 보증금 | 70,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,053,348원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 18,175,053원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,519,266원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 청구금액 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한자연 보증금의 부족분은 22,282,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종초등학교 북서측 인근이며 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 지층1호이며 외벽 적벽돌쌓기, 내벽 페인트 및 타일, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설과 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 215.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방이며 남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 소로3류 접합 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,830,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 한자연 임차권 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 제출 여부와 효력을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 등기부 을구 5번 주택임차권의 실제 말소 절차와 매각 후 처리 조건을 확인하세요.
- 가격 상한. 제공된 비교 거래는 50,000,000원 1건뿐입니다. 현재 실질취득 49,000,000원과 차이가 1,000,000원이므로 큰 안전마진은 아닙니다.
- 지층 현장점검. 대상은 지층1호입니다. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대, 1987.07.18 준공이며 거래 표본이 적습니다. 향후 매도 시 수요층을 보수적으로 평가하세요.
- 세금·체납. 국 및 부천시 압류가 등기돼 있으므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 원본 자료에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 가장 위험한 유형 중 하나입니다. 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 49,000,000원보다 크기 때문입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 미배당 보증금 22,282,000원을 떠안아야 하고, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 49,000,000원입니다. 제공 실거래 50,000,000원의 98.0%로 숫자상 약간 낮지만, 거래 표본이 단 1건이고 1987년 준공 8세대 다세대의 지층이라는 점을 감안하면 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현장성과 환금성을 확인한 뒤 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
