인천지방법원 2025타경34961. 부천시 오정구 원종동 백합주택 에이동 지층1호, 전용면적 35.82㎡의 다세대주택입니다. 1987년 7월 18일 준공된 8세대 규모 건물로, 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 49%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 일반적인 후순위 근저당 말소형 경매와는 다릅니다.

현 소유자 김태경은 2022년 5월 10일 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 임차인 한자연의 전입신고와 점유가 시작됐고, 2024년 6월에는 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 2024년 8월 16일 설정된 말소기준 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 예외가 있습니다. 임차인 망 한자연의 상속재산 파산관재인 정양원이 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이번 분석은 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하되, 확약서 문구·적용 조건·매각 후 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 하는 조건부 권리해소형 경매로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 은행 근저당이 아닙니다. 2024년 8월 16일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 국세 압류, 키움예스저축은행 가압류, 국민은행 가압류, 부천시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 한자연의 임차권은 말소기준보다 먼저 발생한 대항력을 바탕으로 2024년 6월 7일 등기되었습니다. 2022년 5월 11일 확정일자, 2022년 5월 31일 주민등록, 2022년 6월 2일 점유개시가 확인되며, 우선변제권도 인정되는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한자연은 실질 임차권자이며, 상속재산 파산관재인 정양원은 해당 상속재산에 관한 절차를 수행하는 지위입니다. 이를 별개의 보증금 채권자로 중복 산정하지 않습니다. 따라서 분석 대상 임차보증금은 70,000,000원 한 건입니다.

한편 확약의 적용 범위는 한자연의 임차권에 한정됩니다. 별도의 임차인이나 점유자가 확인되는 경우 이번 확약으로 그 사람의 대항력과 보증금 인수위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 3,430만원은 정말 저렴한가

백합주택(A동)은 1987년 준공, 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 전용 35.82㎡ 거래는 2022년 5월, 지층, 50,000,000원 한 건입니다. 이 거래는 현재 경매물건의 소유권이전 당시 거래가액과도 일치합니다.

최저매각가는 확인 거래가 50,000,000원의 68.6%입니다. 확약을 적용한 실질취득가도 34,300,000원이므로 과거 거래액과 비교할 때 가격 차이는 분명합니다. 그러나 2022년 거래 한 건만으로 2026년 현재의 시세를 판단하기는 어렵습니다.

최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 50,000,000원이지만, 실제 확인 거래일은 2022년 5월입니다. 따라서 그 값을 최근에 성립된 거래가격으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 가격 흐름을 확인할 만한 여러 건의 거래 사례가 없고, 실거래 가격의 상승·하락 추세 역시 신뢰성 있게 판정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 34,300,000원 가정)

매각가 34,300,000원, 집행비용 1,017,400원을 가정한 배당 추정입니다. 임차인 한자연에게 33,282,600원이 배당되고 나머지 후순위 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 파산관재인의 70,000,000원 청구액은 임차인 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 끝나지 않는 인수 문제

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 최저가가 34,300,000원에서 24,010,000원, 나아가 16,807,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금 인수액은 각각 36,717,400원, 46,822,180원, 53,895,526원으로 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수 부담을 합한 금액은 대체로 보증금 수준에서 유지됩니다.

반대로 파산관재인의 말소동의 확약이 유효하게 적용되고 보증금 인수 부담도 해소된다면 각 회차의 실질취득가는 해당 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 이 사건의 가격 경쟁력은 유찰 횟수만이 아니라 확약으로 선순위 부담이 실제 해소되는지에 달려 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지정보 기준)

• 입지. 부천시 오정구 원종동 소재 원종초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지층 제1호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 등으로 마감됐고, 위생·급배수 및 개별난방시설이 있습니다.
• 준공·규모. 1987.07.18 준공, 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 지층이라는 특성과 오래된 건물이라는 점은 실사용 및 환금성 평가에서 별도로 고려해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 전체 토지면적 215.2㎡입니다. 공시지가는 1,830,000원/㎡이며, 남측으로 공도에 접하고 있습니다.
• 토지이용 제한. 과밀억제권역, 항공표면 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표기되어 있어 입찰 시점의 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 지층의 습기, 누수, 배수, 환기 상태와 내부 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인 거래가 2022년 한 건에 그치고, 총 8세대의 지층 다세대주택이라는 점에서 매도 시 가격 형성과 매수자 확보에 불확실성이 있습니다. 대단지 공동주택과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 파산관재인 정양원이 제출한 문서에서 말소에 관한 동의 범위, 조건, 적용 대상, 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 책임 확인. 임차권등기 말소와 별개로 임차보증금 반환채무 및 대항력에 따른 부담이 해소되는지를 매각조건과 함께 검토해야 합니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 전제입니다.
• 선순위 임차인 확인. 한자연의 전입·점유·확정일자와 2024.06.07 임차권등기의 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 실제 점유 상태 확인. 임차권등기가 있어도 현재 현장 점유가 어떻게 이루어지고 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 추가 점유자가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용 및 임차인 우선배당 추정치 외에 국세·지방세 관련 배당변동 가능성을 점검해야 합니다. 등기상 국세 및 부천시 압류가 존재합니다.
• 현재 시세 검증. 2022.05 실거래 한 건을 현재 시세로 그대로 사용하지 말고 원종동 인근 유사 규모·연식·지층 물건의 실제 거래 및 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
• 지층 물리적 하자. 누수·습기·채광·환기·배수·난방과 보수비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 조세. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담과 세금 관련 인수·배당 문제를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,430만원이냐, 선순위 보증금이냐”

이 경매에서 가장 중요한 금액은 최저가 34,300,000원 하나가 아닙니다. 그보다 큰 70,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 원칙적인 배당계산으로는 36,717,400원의 미배당 인수위험이 발생합니다.

다만 망 한자연의 상속재산 파산관재인이 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했다는 사실이 이 사건의 판단을 바꿉니다. 해당 확약의 효력과 이행을 전제로 하면 실질 인수액은 0원, 최저가 기준 실질취득가는 34,300,000원입니다. 그러나 이 결론은 확약서의 적용 범위를 확인했을 때 유지될 수 있습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 34,300,000원은 2022년 확인 거래 50,000,000원의 68.6%이지만, 이 한 건은 현재 시세를 판단하기에 오래된 표본입니다. 1987년 준공, 지층, 8세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려하면 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 높은 평가를 줄 수 없습니다.

종합 판단은 C등급. 확약을 통한 선순위 인수 부담 해소는 긍정적이지만, 그 효력 확인이 필수이며 현재 시세의 불확실성과 지층 다세대의 낮은 환금성이 평가를 제한합니다. 입찰의 선결조건은 가격이 아니라 확약서의 실효성 확인입니다. 그 확인을 마친 뒤에야 34,300,000원의 경제적 의미를 판단할 수 있습니다.