인천지방법원 2025타경35008. 부천시 원미구 도당동 영광빌라 지층3호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 최정민이며 2019년 85,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 경매의 말소기준은 2022.04.14. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.03.19.에 임차인 강아람이 전입·점유를 시작하고 확정일자까지 갖췄다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인으로, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 승계합니다.
현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가 76,000,000원보다 크게 내려와 보이지만, 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 배당 가정상 집행비용 1,357,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 51,842,400원이 배당되고, 나머지 21,157,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 현재 회차의 실제 자금부담은 74,357,600원으로, 감정가 76,000,000원에 매우 근접합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 50-11 영광빌라 지층3호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 평천로861번길 26-14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 지층3호 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.02. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠캐피탈 / 72,927,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.04.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 부천시 압류, 경매개시결정, 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인 강아람의 실제 전입·점유 및 확정일자는 2021.03.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 2024년이라는 이유만으로 인수위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강아람 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 73,000,000원 | 2021.03.19 / 2021.03.19 | 대항력 有 우선변제 有 21,157,600원 인수 |
강아람은 2021.03.19. 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 2024.03.27. 배당요구도 한 것으로 정리됩니다. 우선변제권을 행사해 현재 가정에서는 51,842,400원을 배당받지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 따라서 부족분은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 부담하는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 53,200,000원 | 21,157,600원 | 74,357,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 37,240,000원 | 36,830,320원 | 74,070,320원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 26,068,000원 | 47,801,224원 | 73,869,224원 |
이 표가 이 물건의 본질입니다. 2회 유찰 시 최저가는 37,240,000원, 3회 유찰 시 26,068,000원까지 내려가지만, 그만큼 임차보증금 미배당액이 각각 36,830,320원, 47,801,224원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 74,070,320원 → 73,869,224원으로 내려가는 폭이 매우 작습니다. 낙찰가 하락을 곧바로 가격 메리트로 보면 안 되는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 임차인 강아람 보증금 | 73,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 72,927,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 21,157,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 남동측 인근으로, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지층3호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.
- 도로. 자루형 토지의 공동주택 부지이며 북측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 53,200,000원이 아니라 매수인 인수액을 더한 74,357,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 74,070,320원, 73,869,224원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 강아람의 보증금 73,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 지층 다세대 환금성 검토. 지층3호 다세대주택이라는 물리적 특성을 감안해 현장 상태와 향후 매각 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 관리·체납 확인. 공용부분 관리비나 체납금이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,320만원짜리 물건이 아니다”
이 경매의 가장 중요한 숫자는 최저가 53,200,000원이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 73,000,000원과 그 미배당액입니다. 현재 회차에서 매수인이 인수하는 금액은 21,157,600원이고, 이를 낙찰가와 합친 실질취득은 74,357,600원입니다. 2회·3회 유찰돼도 실질취득은 74,070,320원, 73,869,224원으로 큰 변화가 없습니다. 감정가 76,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 표면만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대항력 임차보증금이 그 할인분을 다시 채우는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “미배당 보증금을 포함해 총 얼마를 부담하는가”를 기준으로 판단해야 합니다.
