인천지방법원 2025타경35008. 부천시 원미구 도당동 영광빌라 지층3호입니다. 감정가 7,600만원에서 두 차례 유찰된 다세대주택으로, 현재 최저매각가격은 3,724만원입니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 정도에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가보다 먼저 임차인의 보증금을 읽어야 하는 사건입니다.

임차인 강아람은 2021.03.19. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2022.04.14.입니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 보증금이 배당에서 모두 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 부담합니다. 이는 매각물건명세서에도 명시된 핵심 인수조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 먼저 살아 있는 임차권

이 사건의 말소기준은 2022.04.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등의 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행·대한생명보험·오정농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.

주의할 점은 임차권등기의 등기일만으로 대항력 순서를 판단하면 안 된다는 것입니다. 강아람의 임차권등기는 2024.03.27.에 이루어졌지만, 최초 전입·점유개시일은 2021.03.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 매각 소멸 여부와 별개로, 미변제 임차보증금에 대한 매수인의 인수의무가 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 7,300만원이 실질취득액을 결정

실제 임차인은 강아람 1명입니다. 배당요구도 이루어졌고, 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다. 현재 최저매각가에서는 배당 가능한 금액이 보증금보다 작기 때문입니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 낮아져도 싸지지 않는 이유

현재 최저가인 37,240,000원에 낙찰되고 추정 집행비용을 1,070,320원으로 계산하면, 임차인에게 돌아가는 예상배당금은 36,169,680원입니다.

이는 일시적으로 인수액이 높게 나온 우연한 계산이 아닙니다. 낙찰가를 내리면 배당액이 줄고, 그만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰이 발생하더라도 매수인의 총 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 추가 유찰의 착시

회차별 금액은 해당 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 추정치입니다. 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계이며, 회차별 집행비용 추정 차이로 소폭 달라집니다.

표를 보면 핵심이 분명합니다. 세 번째·네 번째 유찰로 낙찰가가 크게 낮아져도 실질취득은 약 7,300만원대에 머뭅니다. 추가 유찰을 무조건 가격 메리트로 해석할 수 없는 이유입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서·금액과 인수액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사 및 신청채권자의 청구액을 기준으로 한 미배당 추정이며, 이들의 채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지층 3호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 등으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다. 북측 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 자루형 공동주택 부지로 제2종일반주거지역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 감정자료에 기재된 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰 전 최신 규제 상태를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 지층 호실인 만큼 실제 채광·환기·습기·누수 및 침수 흔적에 대한 현장 확인이 중요합니다.
• 환금성. 지층 다세대주택은 지상층과 매수 선호도가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 실질취득액의 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 임차권등기 인수 문구와 임차보증금 73,000,000원, 전입·확정일자를 반드시 원본 대조하세요.
• 실질취득액 우선. 최저가 37,240,000원만 자금으로 준비하는 것은 위험합니다. 현재 가정에서는 인수 보증금 36,830,320원을 포함한 74,070,320원이 기본 취득 부담입니다.
• 배당변동 확인. 집행비용·세금·우선배당의 실제 금액이 달라지면 임차인의 미배당액도 달라집니다. 최종 배당표를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 임차권·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 보증금 반환관계를 확인하세요. 대항력 임차인의 미변제 보증금 문제는 명도와 직접 연결됩니다.
• 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득이 보증금 수준에 머무르므로 낙찰가 하락만으로 투자 메리트가 생긴다고 판단하지 마세요.
• 지층 현장조사. 누수·습기·환기·배수·침수 흔적과 내부 수선 상태, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 같은 지역의 지층 다세대 거래가격과 실질취득액을 대조한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.

맺으며 — “3,724만원에 낙찰받아도 3,724만원짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저가 할인율과 실제 취득원가가 완전히 다른 대표적인 대항력 임차인 인수형 경매입니다.

감정가 76,000,000원에서 두 번 유찰되어 37,240,000원까지 내려왔지만, 현재 배당 가정에 따른 미배당 보증금 36,830,320원을 합치면 실질취득액은 74,070,320원입니다. 세 번, 네 번 유찰되어도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 7,300만원 수준에 머무르게 됩니다.

게다가 대상은 지층 다세대주택으로 환금성 검토가 필요하며, 거래 시세가 확인되지 않아 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거도 없습니다. 큰 금액의 가압류와 신청채권자 청구액은 이 배당 가정에서 회수되지 않지만, 매수인의 직접적인 핵심 부담은 어디까지나 임차인 보증금 미배당분입니다.

권리 인수 부담은 크고, 유찰에 따른 실질적인 가격 개선은 제한적입니다. 현 단계에서는 입찰을 보수적으로 판단하고, 보증금 인수관계와 지층 호실의 실제 거래가격을 검증하기 전까지 가격 메리트가 있다고 평가하지 않는 것이 타당합니다.