인천지방법원 2025타경35133. 경기도 김포시 풍무동 테라스테이 4층 415호, 복층구조 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 가격만 보면 상당히 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 미배당 보증금에 있습니다. 임차인 노은하는 2022년부터 점유 및 주민등록을 갖추고 확정일자도 받았으며, 2025년 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 입찰금액을 내리는 것만으로 실질취득가격이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 현재 회차에서 낙찰가 62,720,000원에 임차보증금 인수액 43,808,960원을 더하면 총 106,528,960원입니다. 추후 유찰 회차에서도 이 구조는 유지됩니다. 더욱이 주택도시보증공사의 선행 가압류가 있어 그 권리의 소멸 및 인수 여부를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낙찰로 끝나지 않는 임차보증금

이 사건에서 특별히 주목할 부분은 기존 근저당권은 이미 말소되어 있지만, 임차권등기는 남아 있다는 점입니다. 박경래 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권은 2022.03.10 해지로 말소되었습니다. 이후 임차인 노은하의 주택임차권이 2025.04.10 등기되었고, 강제경매개시결정은 2025.11.27에 이루어졌습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인의 전입일과 점유개시일, 확정일자는 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 배당 부족분의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 이 물건을 권리 소멸형 경매로 단순 분류해서는 안 됩니다.

또한 등기부에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 있으므로, 매수 이후 관련 의무가 남는지 확인할 필요가 있습니다. 2026.03.31 국 명의 압류도 등기되어 있어, 실제 배당과 세금 관련 우선순위는 매각 전 다시 점검해야 합니다.

② 가격 분석 — 49% 낙찰가와 실질취득가의 차이

이 물건에서 가장 큰 착시는 감정가 대비 최저가 비율입니다. 감정가 128,000,000원에 대한 최저가 62,720,000원은 49%지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높습니다. 매각대금에서 우선배당을 받은 뒤 남는 보증금은 낙찰자가 인수하므로, 가격의 실질적인 기준은 최저가와 인수액의 합계입니다.

실질취득 합계는 각 회차의 매각가와 임차보증금 인수액을 더한 금액입니다. 제공된 예상배당과 집행비용 추정치를 적용한 결과이며, 취득세·명도·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

현재 실질취득금액은 106,528,960원이며 감정가 128,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정가보다 낮다는 사실이 현재 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 해당 오피스텔의 실제 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가할 근거가 부족합니다. 특히 복층구조 오피스텔은 전용면적, 실제 이용구조, 임대수요와 매매수요를 함께 고려해야 하므로 현장 조사와 최신 실거래 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)

현재 최저매각가 62,720,000원을 기준으로, 집행비용 추정액 1,528,960원을 제외한 61,191,040원 전액이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 105,000,000원 중 부족한 43,808,960원은 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 예상배당액은 각각 0원으로 계산됩니다.

이 배당표는 추정 집행비용과 임차인의 우선배당을 적용한 시나리오입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 일반채권 미배당액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 항목이며, 미배당 채권 전부가 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 4층 415호입니다. 복층구조 오피스텔이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로 조건. 서측 약 25m, 동측 약 10m 도로에 접합니다. 업무시설과 근린생활시설이 함께 조성된 입지입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(풍무2), 고도지구, 공항 관련 진입표면구역 및 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 이용상태와 복층 부분의 적법성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대·환금성. 주거용 임차권등기가 존재하지만 감정요항상 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 오피스텔의 현재 매매가격과 임대수요, 공실 위험, 임차권 해소 비용을 종합적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 62,720,000원에 임차보증금 인수액 43,808,960원을 더한 106,528,960원이 기본 검토금액입니다. 낙찰가만 기준으로 수익률을 계산하지 마세요.
• 임차권등기·대항력 확인. 노은하의 임차권등기, 주민등록, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 사실을 원본으로 대조하고 매수인 인수 범위를 재확인해야 합니다.
• 선행 가압류 확인. 주택도시보증공사 가압류는 경매개시결정보다 먼저 등기되었습니다. 가압류의 소멸 여부와 별도 인수 의무 유무를 법원 매각조건 및 권리관계에 따라 확인해야 합니다.
• 배당액 변동 점검. 현재 임차인 예상배당은 61,191,040원입니다. 당해세, 최우선변제, 집행비용의 최종 확정 결과에 따라 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 명도·보증금 반환. 임차권등기가 있는 물건이므로 보증금 반환 및 임차권 말소 협의, 인도 가능 시점과 관련 비용을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 관련 의무가 매수인에게 어떤 영향을 주는지 관할 기관 및 전문가를 통해 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 테라스테이 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래, 층별·구조별 가격 차이, 실제 매매 및 임대수요를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 관리비·세금·기타 비용. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 명도 및 시설 보수비 등을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가 ≠ 49% 취득가”

김포 테라스테이 415호는 겉으로 보면 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 경매물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차의 예상 인수액은 43,808,960원이고, 낙찰가를 더한 실질취득금액은 106,528,960원입니다.

유찰이 한 번 더 진행되어도 실질취득 부담은 약 105,000,000원 부근에서 유지됩니다. 낮아지는 낙찰가만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 여기에 선행 가압류의 처리, 민간임대주택등기, 실거래 시세 미확인이라는 추가 검토 사항도 남아 있습니다.

이 사건은 최저가의 할인율을 보고 들어갈 물건이 아니라 임차보증금과 최종 인수권리를 먼저 확정해야 할 물건입니다. 권리관계의 확인이 끝나고 현재 시세와 실질취득가를 비교하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 실제로 얼마를 부담하고, 어떤 권리를 인수하는지가 우선입니다.