인천지방법원 2025타경35133. 김포시 풍무동 테라스테이 4층 415호, 감정평가상 복층구조 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 임차권입니다. 임차권자 노은하는 임대차계약일 2022.03.18, 확정일자 2022.03.24, 점유개시 2022.04.08, 주민등록 2022.04.11이며, 말소기준으로 제시된 2025.11.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 105,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 그러나 배당대금에서 집행비용 2,012,800원이 먼저 빠지고, 임차인에게 87,587,200원이 배당되므로 보증금 잔액 17,412,800원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 실질적으로는 89,600,000원 + 17,412,800원 = 107,012,800원의 취득구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 4층 415호 · 경기도 김포시 풍무로 196 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층구조 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 415호 |
| 소유자 | 성일경 · 거래가액 127,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,297,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기부 발급 | 2026.08.11 · 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수한다
등기부상 2021.12.09 박경래 명의 근저당권 채권최고액 200,000,000원은 2022.03.10 해지로 이미 말소되었습니다. 이후 노은하의 임대차가 2022.03.18 체결됐고, 2025.04.10 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노은하 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.11 | 2022.03.24 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 17,412,800원 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 형태입니다. 현재 회차는 낙찰가 89,600,000원에 인수액 17,412,800원이 붙어 실질취득 107,012,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 89,600,000원 | 17,412,800원 | 107,012,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,719,999원 | 43,808,961원 | 106,528,960원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,903,999원 | 62,286,273원 | 106,190,272원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 노은하 보증금 | 105,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 109,297,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,600,000원에서는 집행비용 2,012,800원을 제외한 금액이 임차인에게 우선 배당됩니다. 노은하의 보증금 미배당액 17,412,800원은 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 복층구조의 오피스텔입니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 동측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 고도지구, 성장관리권역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 955.4㎡, 공시지가는 4,113,000원/㎡이며 업무용으로 이용 중입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 일부 석재 및 판넬 외벽, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차는 낙찰가 89,600,000원에 보증금 미배당 17,412,800원이 더해져 실질취득 107,012,800원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 실질취득 106,528,960원, 3회 유찰 시 106,190,272원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총취득액 감소가 작습니다.
- 임차권 승계 확인. 노은하의 임차권등기는 매각물건명세서에서 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
- 배당 순위 확인. 현재 예상배당은 집행비용 2,012,800원, 임차인 87,587,200원 순이며 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 복층구조 오피스텔이므로 실제 매수수요와 임대수요를 기준으로 입찰가 상한을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 임차보증금 잔액을 직접 확인하세요.
맺으며 — “89,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 89,600,000원이 아니라 실질취득 107,012,800원입니다. 노은하의 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당에서는 17,412,800원이 남아 매수인에게 승계되기 때문입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 2회 유찰 시 106,528,960원, 3회 유찰 시 106,190,272원의 실질취득 구조가 됩니다.
즉 이 물건의 승부처는 “감정가 128,000,000원에서 얼마나 할인됐는가”가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함해 얼마에 취득하는가입니다. 현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 인수금액은 계산 가능하지만, 오피스텔이라는 용도와 실질취득액을 함께 놓고 가격 상한을 잡아야 합니다. 최저가는 낮아졌지만 인수구조는 그대로 남아 있습니다.
