인천지방법원 2025타경35252. 부천시 원미구 역곡동의 삼성아이파크빌 5층 503호입니다. 본건은 아파트가 아닌 다세대주택이며, 감정평가상 2008.10.08 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 소유자는 김혜경으로, 2008.10.24 소유권을 취득했습니다. 과거 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권이 있었지만 2013.12.13 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.03.25 신한카드 주식회사의 가압류입니다.
등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 등기상 후순위 권리와 별개로 살펴야 할 사람이 있습니다. 김시우의 전입신고일 2012.04.27은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다. 권리 판단의 중심은 후순위 가압류가 아니라 이 선순위 전입자의 법적 지위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-11 삼성아이파크빌 5층 503호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로750번길 39 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 시세 비교 기준 면적 | 45.54㎡ |
| 사용승인일 | 2008.10.08 |
| 소유자 | 김혜경 (2008.10.24 소유권 취득) |
| 감정가 | 176,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드주식회사 / 17,345,081원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대차 | 김시우 전입 확인 · 보증금 및 실제 임대차관계 미상 |
| 제시외 건물 | 남동측 판넬조 보일러실 및 다용도실 약 20㎡ · 감정평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 확인할 선순위 전입자
말소기준권리는 2025.03.25 신한카드 주식회사 가압류 15,286,391원입니다. 이후 우리카드·삼성생명보험·삼성카드의 가압류와 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 96,000,000원 채권최고액의 근저당권은 이미 2013년에 말소된 상태입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김시우 | 2012.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 배당요구 미상 보증기관 승계 아님 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 김시우 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 상세한 임대차관계 역시 불명확합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람이 아니라 실제 전입자로 기재된 사람입니다.
만약 김시우에게 유효한 대항력이 있고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남는다면, 그 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금입니다. 이 사건은 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 실질취득금액을 산출할 수 없고, 실질취득 기준의 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 59.5%라는 숫자를 그대로 믿어도 될까
시세 비교 자료에는 삼성파크빌(113-11)이라는 단지명으로 14세대, 2008.10.08 준공 건물이 표시됩니다. 경매물건의 표기명인 삼성아이파크빌과 차이가 있으므로 동일 건물·비교대상 여부를 원본에서 대조해야 합니다. 비교 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 43.84㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 45.69㎡ | 5층 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
가격 비교의 우선 기준은 전체 거래 평균 135,000,000원보다 최근 비교 평균 145,000,000원입니다. 최저가 86,240,000원은 이 금액의 59.5%이고, 전체 평균 대비로는 63.9%입니다. 과거 거래 대비 가격 변화율은 +16.0%로 표시돼 있어, 자료상 하락 추세로 분류할 근거는 없습니다.
다만 최근 비교 평균의 근거는 2025.03 거래 1건뿐입니다. 매각기일인 2026.10.27 기준으로는 이미 상당한 시간이 지난 거래이고, 면적과 층수에도 차이가 있습니다. 따라서 이 금액을 현재 시점의 확정 시세로 간주하기 어렵습니다.
또한 비교 대상은 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2건에 불과해 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본으로 적정가를 검증하기 어렵습니다. 시세 평가에는 실제 점유관계, 제시외 건물의 상태, 개별 호수의 조건까지 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,952,320원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,286,391원 | 15,286,391원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 40,085,599원 | 40,085,599원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 22,856,312원 | 22,856,312원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,046,575원 | 5,046,575원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,012,803원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금의 실제 배당 여부는 반영되지 않은 가정입니다. 표시된 소유자 잔여금과 채권자 전액배당은 확정 결과가 아닙니다.
현재 매각가를 기준으로 한 채권액 합계는 83,274,877원, 채권자 예상배당 합계 역시 83,274,877원으로 계산돼 있습니다. 집행비용과 이를 차감한 소유자 잔여금까지 더하면 매각가 86,240,000원에 일치합니다. 하지만 이 계산은 선순위 전입자 문제를 해결한 배당표가 아닙니다.
유찰 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 86,240,000원 | 0원 | 0원(가정) |
| 3회 유찰(34%) | 60,367,999원 | 24,393,502원 | 0원(가정) |
| 4회 유찰(24%) | 42,257,599원 | 42,177,915원 | 0원(가정) |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 낮아지지만, 일반 채권자의 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 인수될 수 있습니다. 따라서 위 회차별 인수 0원은 임차인 위험을 확인하기 전의 계산상 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 역곡역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 부일로에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 경인선 전철 역곡역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2008.10.08입니다.
- 도로. 남동측으로 부일로750번길의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 도로 폭은 약 6m 내외입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,228,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있어, 매각기일 기준 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 남동측에 약 20㎡의 판넬조 보일러실 및 다용도실이 있으며, 감정평가에 포함됐습니다. 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 설치 상태와 이용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 시세 비교대상은 14세대 규모이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 적정가격의 신뢰도가 제한적입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 김시우의 2012.04.27 전입이 실제 주택 인도와 결합해 대항력을 갖추는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정하지 마세요.
- 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금 액수, 확정일자와 실제 거주관계를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수금액도 미확정입니다.
- 배당요구·인수관계. 임차인의 배당요구 여부, 우선변제권과 예상 미배당액을 확인하세요. 대항력 있는 미배당 보증금이 인수되는 구조인지 매각물건명세서와 법률관계를 함께 검토해야 합니다.
- 입찰가 상한. 자료상 최근 비교거래 145,000,000원은 2025.03 거래 1건에 의존합니다. 실질취득금액이 확정되기 전까지 최저가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 약 20㎡의 보일러실·다용도실이 감정평가와 매각대상에 포함된 것으로 기재됐습니다. 건축물대장, 현장 상태와 사용상 제약을 대조하세요.
- 명도·점유. 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못한 만큼 현재 점유자와 점유 원인을 별도로 확인해야 합니다. 인도·명도 비용을 사전에 확정적으로 산정하기 어렵습니다.
- 배당표 재검토. 집행비용과 채권자 배당은 추정치입니다. 선순위 임차보증금·당해세·우선변제권의 반영 여부와 신청채권자 배당내역을 원본과 대조하세요.
- 권리서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.27 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “49%의 최저가보다 중요한 것은 보증금”
이 사건은 감정가 176,000,000원의 다세대주택을 86,240,000원에서 입찰할 수 있다는 점에서 눈길을 끕니다. 최근 비교거래 대비 최저가 비율도 59.5%입니다. 그러나 이 가격만 보고 저평가된 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 말소기준권리보다 앞서 전입한 김시우의 임차보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 등기상 후순위 가압류가 소멸하더라도, 실제 대항력이 성립한 임차인의 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 인수 여부와 금액이 확인되기 전까지는 실질취득원가를 알 수 없습니다.
여기에 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 2회 유찰된 상황, 제시외 건물 확인 필요성까지 고려해야 합니다. 시세 비교상 낮은 최저가는 관심을 가질 이유가 될 수 있지만, 안전하게 취득할 수 있다는 근거가 되지는 못합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 김시우의 임대차관계·대항력·보증금·배당요구를 확인하여 매수인이 인수할 금액을 먼저 산정해야 합니다. 그 후 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 비교 시세와 대조해야 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
