인천지방법원 2025타경35252. 부천시 원미구 역곡동 삼성아이파크빌 5층 503호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김혜경이고, 2008.10.24 매매로 소유권을 취득했습니다. 을구의 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 96,000,000원은 2013.12.13 이미 말소됐습니다.
현재 남은 등기상 기준권리는 2025.03.25 신한카드 주식회사의 가압류 15,286,391원입니다. 이후 우리카드·삼성생명보험·삼성카드 가압류와 2025.12.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 핵심은 등기보다 2012.04.27 전입한 김시우의 점유관계입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 본 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-11 삼성아이파크빌 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로750번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 45.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호 · 사용승인 2008.10.08 |
| 소유자 | 김혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 17,345,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2008.10.24 설정된 한국양토양록축산업협동조합 근저당권은 2013.12.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 작동하는 권리는 2025.03.25 신한카드 주식회사의 가압류입니다. 그 뒤의 우리카드 40,085,599원, 삼성생명보험 22,856,312원, 삼성카드 5,046,575원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시우 | 2012.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유·임차관계 확인 대상은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김시우가 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가 123,200,000원만 보고 실질 취득원가를 123,200,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 보증금 중 미배당 인수액이 생기는 구조라면 실질 취득원가는 그만큼 증가합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 권리확정 전 가점 금지
삼성파크빌(113-11)은 14세대, 사용승인일 2008.10.08이며 대상 면적은 45.54㎡입니다. 확인된 거래는 2021.12의 125,000,000원과 2025.03의 145,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 135,000,000원이지만 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 145,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 43.84㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 45.69㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 85.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 16.0% 높은 흐름이어서, 가격 수치 자체는 감정가보다 유리해졌습니다. 다만 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실질 취득원가를 확정할 수 없으므로 이 85.0%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,286,391원 | 15,286,391원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 40,085,599원 | 40,085,599원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 22,856,312원 | 22,856,312원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,046,575원 | 5,046,575원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,400,323원 |
배당계산상 채권총액 83,274,877원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 37,400,323원입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 123,200,000원 | 83,274,877원 | 0원 | 37,400,323원 |
| 2회 유찰 시 | 86,240,000원 | 83,274,877원 | 0원 | 1,012,803원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 24,393,502원 | 0원 |
등기채권만 놓고 보면 현재 회차와 2회 유찰 시까지 배당 부족이 없고, 3회 유찰 가격 60,367,999원에서는 24,393,502원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 표는 김시우의 보증금이 반영되지 않은 계산이므로, 임차관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡역 북동측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부일로변 버스정류장, 남서측 인근 경인선전철 역곡역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 부일로750번길에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 2,228,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2008.10.08입니다. 공부와 별 차이는 없습니다.
- 제시외 부분. 남동측에 판넬조 판넬지붕 보일러실·다용도실 약 20㎡가 있으며 전유부분과 일체로 거래되는 관행을 고려해 다세대주택에 포함해 감정평가했습니다.
- 거래량. 확인된 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래표본이 많지 않아 개별 매도 시 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김시우 임대차 원본 확인. 전입일 2012.04.27, 보증금·확정일자 미상입니다. 계약서, 주민등록, 점유 원인과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질 취득원가 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 최저가에 그 인수액을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 20㎡의 보일러실·다용도실이 감정평가에 포함돼 있으므로 현황과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 기준. 전체 평균 135,000,000원보다 최신 거래 145,000,000원과 최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선해 판단하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰돼 123,200,000원까지 내려왔고 최근 거래 145,000,000원의 85.0%라 표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 등기상 가압류들도 매각으로 소멸합니다. 하지만 김시우가 2012.04.27부터 전입해 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다는 문구만으로 실질 인수를 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 인수 가능 금액을 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
