수원지방법원 2024타경54128. 용인 수지구 성복동 버들치마을성복힐스테이트1차 108동 1층 102호 아파트입니다. 소유자는 권선욱이며, 2021.08.17 농협은행주식회사 근저당 398,200,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사일레븐건설 근저당 369,000,000원, 2023.07.31 주식회사하나은행 근저당 600,000,000원과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모델에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 792,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 1,004,166,666원, 최신 거래는 2026.07 1,100,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 78.9%이므로, 권리 기준 실질취득액을 기준으로 보더라도 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복1로 91, 108동 1층102호 (성복동,버들치마을성복힐스테이트1차) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 157.115㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 권선욱 |
| 소유권 취득 | 2021.08.17 등기 · 2021.06.21 매매 · 거래가액 1,230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 792,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 361,618,941원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2021.08.17 농협은행주식회사 근저당 398,200,000원입니다. 뒤의 주식회사일레븐건설 근저당, 주식회사하나은행 근저당, 국·안양시·용인시 압류와 카드사·저축은행·캐피탈·서울보증보험 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐도 78.9%
버들치마을성복힐스테이트1차는 645세대, 2011.07.01 준공 단지이며, 비교 대상 면적은 157.115㎡입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 1,004,166,666원이고, 현재 최저가와 권리 기준 실질취득액은 모두 792,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 157.12㎡ | 1 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 157.12㎡ | 1 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 157.12㎡ | 10 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 157.12㎡ | 4 | 1,020,000,000원 |
| 2026.05 | 157.12㎡ | 15 | 1,005,000,000원 |
| 2026.04 | 157.12㎡ | 9 | 970,000,000원 |
| 2026.04 | 157.12㎡ | 5 | 1,045,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 12 | 965,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 19 | 985,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 7 | 940,000,000원 |
| 2025.09 | 157.12㎡ | 11 | 990,000,000원 |
| 2025.09 | 157.12㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 평균 | 157.12㎡ | 12건 | 1,004,166,666원 |
실거래 범위는 940,000,000원~1,100,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07 1,100,000,000원입니다. 특히 같은 1층 거래도 2026.07에 1,100,000,000원과 1,000,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 792,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,320,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 398,200,000원 | 398,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사일레븐건설 | 369,000,000원 | 369,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 14,480,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,884,612원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,644,016원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 94,771,403원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사전북은행 | 19,241,627원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 73,130,570원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,574,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,594,446,340원 중 채권자 예상배당은 781,680,000원, 미배당액은 812,766,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 성서중학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역인 성복역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 102호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 3,808,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술) 등이 포함돼 있습니다.
- 단지·거래. 버들치마을성복힐스테이트1차는 645세대, 2011.07.01 준공이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 비교. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가 792,000,000원이 곧 권리 기준 실질취득액입니다. 최근 12개월 평균 대비 78.9%라는 가격 관계를 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유 원인과 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
- 후순위 채권 규모. 채권 총액 1,594,446,340원에 비해 현재 회차 미배당액이 812,766,340원으로 크지만, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 원본 대조. 최근 동일 면적 실거래는 940,000,000원부터 1,100,000,000원까지 분포합니다. 본건이 1층인 점을 포함해 개별 상태를 실거래와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유 확인과 7.92억의 가격
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2021.08.17 농협은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 최저가 792,000,000원은 그대로 권리 기준 실질취득액이 됩니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적 평균 1,004,166,666원의 78.9%이고, 최신 2026.07 거래는 1,100,000,000원입니다. 최저가만 낮고 인수액이 뒤에 붙는 유형이 아니라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 4건이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 “권리상 인수 0원·가격상 시세 아래, 다만 점유와 당해세를 확인한 뒤 입찰 판단”입니다.
