→ 33,647,000원
의정부지방법원 2025타경1242. 경기도 가평군 청평면 청평리 417의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 매각 포함이 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층으로, 현황은 1층 주택 및 점포, 2층 주택, 3층 주택입니다. 공부상 1층은 근린생활시설(소매점), 2층은 근린생활시설(사무소)이나 실제 이용상태와 차이가 있습니다. 목록3 토지도 공부상 지목은 전이지만 현황은 도로입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 200,193,010원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 33,647,000원, 감정가의 약 16.8%입니다. 그러나 이 사건은 낮아진 숫자보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 2017년부터 2024년까지 전입한 점유자 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 33,647,000원만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1242 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 417 · 경기도 가평군 청평면 여울길 21-2 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 1층 주택 및 점포 · 2층 주택 · 3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 사용승인일 1997.01.24. |
| 토지 | 195.0㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유관계 | 윤남원 3분의 1 · 윤승원 3분의 1 · 윤원임 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 200,193,010원 / 33,647,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 44,480,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없어도 점유관계가 핵심
과거 근저당·가압류·압류는 등기부상 대부분 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2025.04.07 국민은행의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 점유자입니다. 윤정기 2017.11.29, 주식회사 비시엠 2019.10.28, 오세완 2021.04.05, 배화자 2023.07.11, 윤원임 2024.08.28로 모두 기준일보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 모두 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금 규모가 확인되지 않으므로 낙찰 후 매수인이 떠안을 금액 역시 현재는 계산할 수 없습니다.
② 점유자 분석 — 5명 모두 보증금 확인이 먼저
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정기 | 2017.11.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 비시엠 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 오세완 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배화자 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤원임 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 가격 — 5회 유찰은 사실, 시세 대비 저렴함은 미확인
현재 최저매각가는 33,647,000원으로 감정가 200,193,010원의 약 16.8%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 23,552,900원, 7회 유찰 시 16,487,029원입니다.
그러나 동일 물건 또는 주변의 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 숫자를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 특히 건물은 주택·점포 혼합 이용이고, 차량진입이 불가능하며, 토지 일부는 공부상 전이지만 현황 도로이므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,646원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 44,480,275원 | 32,641,354원 |
| 미배당 | - | 11,838,921원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,005,646원을 제외한 32,641,354원이 국민은행에 배당되고, 신청채권 44,480,275원 중 11,838,921원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자 5명의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평터미널 남측 인근이며 주위에는 근린생활시설, 주택, 빌라 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 불가하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층은 주택 및 점포, 2층은 주택, 3층은 주택입니다. 등기상 1층·2층의 용도와 현황 사이에 차이가 있습니다.
- 토지. 195.0㎡, 일반상업지역, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 944,200원/㎡입니다.
- 도로. 목록3 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 도로입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층, 사용승인일 1997.01.24.이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 최우선 확인. 윤정기·주식회사 비시엠·오세완·배화자·윤원임의 보증금과 실제 점유관계, 확정일자를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배화자는 2025.06.18 배당요구 기록이 있으나 나머지 점유자의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 매각범위 확인. 등기상 경매개시결정은 윤남원 지분으로 표시돼 있고 매각물건명세서에는 일괄매각이 기재돼 있으므로 매각목록·지분 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 감정 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 차량진입이 불가합니다. 실제 진입동선과 사용·임대 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 건물의 등기 용도와 현황 이용상태, 목록3 토지의 공부상 지목과 현황 도로 차이를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 현재 가격만 보지 말고 반복 유찰 원인이 점유·접근성·물건구성·지분관계 중 어디에 있는지 현장과 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.8%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 200,193,010원이 33,647,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 싸다고 평가할 수 없는 물건입니다. 기준일보다 먼저 전입한 점유자 5명의 보증금이 모두 미상이고, 차량진입 불가, 공부와 현황의 차이, 일괄매각·제시외 건물, 지분 경매 표시까지 함께 존재합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 미상 임차보증금이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액 자체가 미확정입니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 “33,647,000원이 싸냐”가 아니라 “점유자별 보증금과 대항력·배당관계를 확인한 뒤 실제로 얼마를 떠안느냐”입니다.
