인천지방법원 2025타경35331. 부천 오정구 원종동 그랜드캐슬 4층 402호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 송명호는 2019.08.14. 거래가 390,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 부천농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원이 있었지만 2019.07.05. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류 844,000,000원입니다.
문제는 임차관계입니다. 안승섭은 임차권등기 자체는 2025.09.02.에 이뤄졌지만, 등기에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.08.17.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 최초 계약의 확정일자도 2021.08.02.입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3 그랜드캐슬 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 대상면적 | 58.27㎡ |
| 소유자 | 송명호 (2019.08.14. 거래가 390,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 251,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소돼도 보증금 잔액은 남을 수 있다
말소기준은 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안승섭의 임차권은 등기일이 2025.09.02.여도 그 대항력 판단의 출발점이 되는 전입·점유가 2021.08.17.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 순위 3번 임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 관련자 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안승섭 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.08.02 | 등기상 360,000,000원 / 285,000,000원 | 2025.09.02 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 김은지 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
안승섭 임차권등기에는 두 계약이 함께 기재돼 있습니다. 2021.07.30. 계약의 보증금은 360,000,000원, 2023.08.16. 계약의 보증금은 285,000,000원이며, 현재 경매 청구액도 285,000,000원입니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 판단은 최신 계약·청구액인 285,000,000원을 기준으로 봅니다.
김은지는 전입일이 2021.08.17.로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이 위험은 안승섭 임차권과 별개로 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 285,000,000원 아래로 쉽게 내려가지 않는다
현재 최저가 251,300,000원은 안승섭의 최신 보증금·청구액 285,000,000원보다 낮습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 약 285,000,000원 수준으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 안승섭 기준 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 251,300,000원 | 약 33,700,000원 | 약 285,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 175,910,000원 | 약 109,090,000원 | 약 285,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 123,136,999원 | 약 161,863,001원 | 약 285,000,000원 |
안승섭의 285,000,000원 임차보증금이 배당에서 낙찰대금만큼 변제되고 나머지를 매수인이 인수하는 구조로 단순화한 계산입니다. 김은지의 보증금 미상 위험은 별도이며, 실제 배당순위와 배당액에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높고, 실질취득은 더 높다
그랜드캐슬의 제공된 최근 실거래는 2025.12. 248,000,000원 1건입니다. 다만 대상면적은 58.27㎡, 거래 표본은 50.27㎡로 면적이 일치하지 않는 표본이어서 직접적인 동일조건 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 50.27㎡ | 5 | 248,000,000원 |
그럼에도 현재 최저가 251,300,000원은 이 최근 거래의 101.3%로, 최저가 자체도 최근 거래보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차권을 반영한 실질취득 기준입니다. 안승섭 285,000,000원을 기준으로 한 실질취득은 최근 거래 248,000,000원의 약 114.9%입니다. 따라서 “감정가 대비 70%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 251,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,318,200원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 246,981,800원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 안승섭 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,129,000,000원 중 예상배당 246,981,800원, 미배당 882,018,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종초등학교 북동측 인근으로 판매시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 세장형 토지, 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며 동측 포장도로로 출입합니다.
- 공시지가. 1,982,000원/㎡, 토지면적 553.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 그랜드캐슬은 12세대, 2019.03.22. 준공입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안승섭 임차보증금 원본 확인. 등기에는 360,000,000원과 285,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 현재 유효 계약과 실제 반환채무 잔액을 계약서·계좌내역으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 주택도시보증공사 가압류와 안승섭의 2021.08.02. 확정일자·2021.08.17. 전입·점유 사이 실제 배당순위를 배당요구 종기 및 원본 명세서로 대조해야 합니다.
- 김은지 확인. 2021.08.17. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약관계와 점유권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 안승섭은 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 계약 진정성과 경매신청 채권의 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 251,300,000원은 최근 실거래 248,000,000원의 101.3%입니다. 안승섭 기준 실질취득은 약 285,000,000원으로 더 높습니다.
- 추가 유찰의 효과. 낙찰가가 175,910,000원이나 123,136,999원까지 내려가도 대항력 임차보증금 인수액이 증가하면 실질취득이 약 285,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “285,000,000원+ 실질취득”을 보라
감정가 359,000,000원이 1회 유찰돼 251,300,000원이 됐다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 안승섭은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차권자이고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 최신 계약·경매 청구액인 285,000,000원을 기준으로 보면 실질취득은 최소 약 285,000,000원 수준이며, 이는 최근 실거래 표본 248,000,000원의 약 114.9%입니다.
게다가 김은지는 2021.08.17. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 추가로 남습니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰된 저가 다세대”가 아니라 대항력 임차보증금의 실제 잔액과 배당순위를 확인해야만 가격을 계산할 수 있는 인수형 물건입니다. 현재 자료만으로는 가격·권리 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
