인천지방법원 2025타경35516. 부천시 오정구 고강동 ‘거창빌라’ 가동 3층3호, 전용 38.16㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서동철이며 2022년 4월 20일 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 을구 11번 주택임차권입니다. 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 12월 29일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

주택임차권은 2024년 8월 20일 등기됐고, 전입일은 2022년 6월 29일, 확정일자는 2022년 5월 13일입니다. 말소기준권리보다 훨씬 빠르므로 원칙상 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 95,200,000원을 기준으로 배당표를 적용하면 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 보증금에 배당되고 35,163,600원이 미배당으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 강제경매가 말소기준

이 사건은 등기부에 남아 있는 선순위 담보권이 없는 상태에서 2025년 12월 29일 강제경매가 개시됐기 때문에 경매개시결정 자체가 말소기준권리가 됩니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 8월 20일의 주택임차권등기입니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2022년 5월 11일, 확정일자 2022년 5월 13일, 전입·점유개시는 2022년 6월 29일이며, 임차보증금으로 등기된 금액은 128,250,000원입니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건

한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 있어 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증금 128,250,000원은 별도의 임차인 보증금과 중복해 더하지 않습니다. 임차권 자체는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 95,200,000원’으로 본다

확약이 반영되므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 95,200,000원입니다. 비교 가능한 거래 3건의 평균은 129,000,000원, 최신 거래는 2022년 7월 133,000,000원입니다. 실질취득 95,200,000원은 비교 평균의 73.8% 수준입니다.

감정가 136,000,000원은 거래 평균 129,000,000원과 최신 거래 133,000,000원을 모두 웃돌지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 95,200,000원까지 내려왔습니다. 확약 효력을 전제로 하면 가격 차이는 분명합니다. 다만 거래 표본이 2021.09~2022.07의 3건에 불과하고, 총 12세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 이 73.8% 수치를 곧바로 현재 시세 할인율과 동일시하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

배당표 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 35,163,600원입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 주택임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 2,113,600원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 커진다

확약을 무시한 권리 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 35,163,600원 → 63,209,521원 → 82,841,665원으로 커집니다. 반면 이 사건처럼 해당 임차권의 말소동의 확약을 실질적으로 반영하면 그 인수액은 0원으로 처리되므로 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같습니다. 즉 이 사건에서 유찰의 경제적 효과는 확약 유효 여부에 따라 완전히 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 라멘조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 3호입니다.
• 입지. 고강본동 행정복지센터 남측 인근. 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·공항 소음대책지역·항공표면·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,911,000원/㎡이며 토지면적은 438.5㎡입니다.
• 환금성. 거창빌라가동은 총 12세대이며 확인된 거래가 3건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다.

⑦ 공부상 차이와 현장 확인

• 호수 표기. 공부상 3층 3호이나 외벽에는 ‘303’으로 표기돼 있습니다.
• 대피소 면적. 대피소 4.0011㎡는 등기사항전부증명서상 전유부분으로 등재되어 있으나 집합건축물대장에서는 공용부분으로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 을구 11번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 실제 낙찰자에게 어떤 조건으로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 조건. 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권이 확약에 따라 말소되는 것을 전제로 합니다.
• 보증기관 중복주의. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.
• 현재 시세 확인. 확인된 거래는 2021.09~2022.07의 3건입니다. 2026년 현재의 인근 다세대 매도호가와 실거래를 별도 확인하세요.
• 현장 식별. 공부상 ‘3층 3호’와 외벽 표기 ‘303’이 동일 목적물인지 현장에서 다시 확인하세요.
• 면적 표시 차이. 대피소 4.0011㎡의 전유·공용부분 기재 차이가 이용이나 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “이 물건은 최저가보다 확약서가 더 중요하다”

표면만 보면 136,000,000원 감정가가 한 차례 유찰돼 95,200,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 128,250,000원의 주택임차권입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 낙찰 시 35,163,600원의 미배당 보증금이 남지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 95,200,000원이 됩니다.

가격만 보면 비교 거래 평균 129,000,000원의 73.8% 수준으로 여유가 있습니다. 다만 거래 표본은 오래됐고 총 12세대의 소규모 다세대라 현재 환금성을 넉넉하게 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “확약 원문 확인이 선행되면 가격 검토 가능, 확약이 흔들리면 권리구조부터 다시 계산”하는 물건입니다.