수원지방법원 2024타경75316. 용인시 기흥구 마북동 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 2층 218호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 8회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 최윤지는 2022.01.24 주민등록 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.11.07 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 확정일자도 2021.12.17이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 8,819,000원으로는 보증금 145,000,000원을 전액 배당받을 수 없습니다.
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 558,742원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 8,260,258원만 배당되고, 136,739,742원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 결국 경제적 취득부담은 임차보증금 145,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15, 2층218호 (마북동, 플랫폼시티아이브주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 2층 218호 · 분석 대상 면적 20.09㎡ |
| 소유자 | 장동윤 (2021.07.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 8,819,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤지 / 145,119,500원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.07 가압류 · 국 · 추징보전액 8,937,789,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.07 갑구 4번 가압류입니다. 그 뒤의 인천광역시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위가 아니라 임차인의 대항력 시점입니다. 최윤지는 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2022.01.24로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.12.17입니다. 따라서 배당을 받고도 남는 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤지 | 전유부분 전부 · 2022.01.24 | 2021.12.17 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
최윤지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구는 2024.04.05 접수됐고, 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에 모두 확인됩니다. 다만 최윤지는 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 제공된 경고사항에도 동일인 관계에 대한 확인 필요성이 표시되어 있으므로, 임대차관계와 집행권원 관계는 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 현 단계에서 이를 가장임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
③ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 8,819,000원 | 8,260,258원 | 136,739,742원 |
| 9회 유찰 시 | 6,173,300원 | 5,662,181원 | 139,337,819원 |
| 10회 유찰 시 | 4,321,310원 | 3,843,526원 | 141,156,474원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
플랫폼시티아이브의 최근 거래 자료는 4건이며, 최신 거래는 2026.01 140,000,000원, 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 153,500,000원만 보면 높아 보이지만, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -11.4%로 하락 방향입니다. 따라서 가격 매력 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
중요한 제한도 있습니다. 분석 대상 면적은 20.09㎡인데 제공된 실거래 표본은 14.16㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 위 거래를 동일 물건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 보수적으로 보더라도 이 사건의 실질취득 기준이 되는 임차보증금 145,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원보다 높고 시장 추세도 하락 중이므로, 최저가 8,819,000원만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 558,742원 |
| 1. 임차인 최윤지 보증금 | 145,000,000원 | 8,260,258원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최윤지 | 145,119,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 8,260,258원만 배당되고 136,739,742원이 매수인 인수로 남습니다. 가압류 채권액 미상 부분과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측 인근이며 단독주택·아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 실제 이용은 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층이며 본건은 2층 218호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 플랫폼시티아이브는 28세대이고 2021.04.15 사용승인 자료가 있으며, 경매자료상 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 이 물건은 이미 8회 유찰돼 일반적인 환금성 관점에서도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차 기준 최저가 8,819,000원에만 주목하지 말고 임차보증금 미배당 인수 136,739,742원을 함께 봐야 합니다.
- 임차인 원본 재확인. 최윤지는 임차권자이자 경매 신청채권자로 표시됩니다. 임대차계약서·임차권등기명령·집행권원·배당요구 관계를 원본으로 대조하세요.
- 대항력 유지 여부 확인. 주민등록·점유개시 2022.01.24가 말소기준 2023.11.07보다 앞선다는 전제에서 인수 위험이 발생합니다. 매각기일까지 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
- 시세표본 면적 차이. 거래자료는 14.16㎡, 분석 대상은 20.09㎡입니다. 140,000,000원 거래를 동일 면적의 확정 시세로 사용하지 말고 별도 현장 시세를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.4%이므로 과거 전체 평균 153,500,000원보다 최신 140,000,000원과 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용·임대·전입 가능성 및 관련 규제를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인수 또는 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “8회 유찰 = 881만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 153,000,000원이 8회 유찰 끝에 최저가 8,819,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 넣는 순간 의미가 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 최윤지의 보증금 145,000,000원 중 현재 배당 가능한 금액은 8,260,258원이고, 136,739,742원이 매수인에게 넘어옵니다. 유찰이 더 진행되면 명목 낙찰가는 더 내려가도 인수액은 139,337,819원, 141,156,474원으로 오릅니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 140,000,000원이고 최근 추세는 -11.4%입니다. 거래 면적이 14.16㎡로 대상 20.09㎡와 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 실질취득 약 145,000,000원이 최근 시세보다 명백히 싸다고 볼 근거는 없습니다. 여기에 8회 유찰, 근린시설·오피스텔 이용이라는 환금성 변수까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
