수원지방법원 2024타경75859. 경기도 화성시 우정읍 주곡리, 쌍봉로 658의 제3층 제315호입니다. 등기부상 집합건물이고 감정평가 이용상태는 공부상 공장입니다. 소유자는 주식회사태림조명이며, 2020.01.08. 거래가액 392,840,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 99,642,000원으로 감정가 415,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 집합건물이고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 3층315호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장 · 철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물 내 제3층 제315호 |
| 사용승인일 | 2018.10.26 |
| 소유자 | 주식회사태림조명 (2020.01.08. 거래가액 392,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 99,642,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 256,609,572원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.08. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 뒤이어 2020.01.21. 설정된 한국자산신탁주식회사 근저당권과 2024.06.26.의 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2022년에 있었던 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%여도 시세 확인 전에는 ‘저가’ 단정 금지
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 99,642,000원입니다. 감정가 415,000,000원 대비 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 69,749,400원, 6회 유찰 시 48,824,580원으로 제시되어 있습니다.
하지만 본건에는 동일 용도·인근 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장형 집합건물은 실제 이용상태, 전용·공용 구조, 사업장 수요와 처분성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 실질취득 99,642,000원 자체가 적정한지는 별도 시세 검증 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,193,556원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 97,448,444원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국자산신탁주식회사 | 119,320,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 383,320,500원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 예상배당은 97,448,444원, 미배당은 285,872,056원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 우정읍 주곡리 ‘선창포구’ 남동측 인근이며, 주위는 농경지·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 공장으로 이용되고 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물이며 본건은 제3층 제315호입니다.
- 토지. 토지면적 22,775.8㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 소하천 저촉, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 295,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 99,642,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 거래사례와 매물 조사를 통해 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장인 집합건물이므로 현재 사용 형태와 향후 이용 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·소하천 및 접도구역 등 기재된 제한사항을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 285,872,056원이지만, 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.08. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 415,000,000원에서 4회 유찰되어 99,642,000원, 즉 감정가 24%까지 내려왔지만 이 숫자만으로는 충분하지 않습니다. 본건은 공부상 공장이고, 임대관계는 미상이며, 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 현장·시세 확인 전까지 보수적으로 판단하는 것입니다.
