수원지방법원 2024타경81878. 화성시 양감면 사창리 828의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 잡종지 1,496㎡이고, 감정평가상 건물은 공부상 동·식물관련시설입니다. 현장조사일에는 출입문이 잠겨 있고 사용중단 상태로 탐문됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 현 소유자 주식회사모인기술이 2020.07.07. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 이주형 근저당과 각 가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경81878 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 828 · 경기도 화성시 양감면 사격장길 85 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 동·식물관련시설 · 현장조사일 현재 사용중단 상태 |
| 토지 | 잡종지 · 1,496㎡ · 농림지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사모인기술 |
| 감정가 / 최저가 | 1,346,171,020원 / 461,736,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 854,954,089원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.07. 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 이주형 근저당권 180,000,000원, 전북은행 가압류 46,516,300원, 신용보증기금 가압류 400,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 171,375,000원, 각 근저당권 가처분과 화성시맑은물사업소장 압류, 본건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조승호 | 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조승호의 전입일은 2022.01.03.으로 말소기준 2020.07.07.보다 늦습니다. 따라서 제공된 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이므로 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,017,360원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 454,718,640원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이주형 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 46,516,300원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 경기신용보증재단 | 171,375,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,757,891,300원 중 채권자 예상배당은 454,718,640원이고 미배당은 1,303,172,660원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 불가
현재 최저매각가는 461,736,000원으로 감정가 1,346,171,020원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 323,215,200원, 5회 유찰 시 226,250,640원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사창초등학교 북서측 인근이며 전·답·임야·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 공부상 동·식물관련시설이나 현장조사일 현재 출입문이 잠겨 있고 사용중단 상태로 탐문됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지하1층·지상2층이며 외벽 판넬마감, 샷시창호, 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 잡종지 1,496㎡, 농림지역, 완경사·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 68,400원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 매각대상 범위를 원본 목록·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 사용중단 원인. 현재 사용중단 상태인 만큼 시설 훼손, 설비 가동 가능성, 복구비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 농림지역·가축사육제한구역·철도보호지구가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차관계. 조승호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 명도. 점유자의 실제 사용관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 현장과 활용성
이 사건의 등기상 구조는 복잡해 보이지만 현재 경매 기준으로는 명확합니다. 2020.07.07. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조승호의 2022.01.03. 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 신중하게 봐야 합니다. 감정가 1,346,171,020원에서 3회 유찰돼 461,736,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동·식물관련시설이 현재 사용중단 상태이고 토지 규제와 입지 조건도 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·활용성 검증이 핵심입니다.
