인천지방법원 2025타경35566. 김포시 사우동 다청림빌라 104동 지층 B02호에 해당하는 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 80,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 홍성민이며 2017.11.10 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 핵심 말소기준권리는 2016.07.25 우리은행 근저당권 67,100,000원입니다.
말소기준권리 뒤에 2026.01.02 강제경매개시결정과 2026년 가압류 2건이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 QIAN YINGDOU와 LI MINGYU의 전입일도 각각 2022.07.05, 2022.06.20으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 200-16 다청림빌라 104동 지층비02호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제지층 제지비02호 |
| 소유자 | 홍성민 · 2017.11.10 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 드림인자산관리대부 / 46,854,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황 비고 | 현황은 B02호임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.07.25 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 강서농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매에서 문제되는 2026.01.02 강제경매개시결정, 2026.01.29 오케이에프앤아이대부 가압류, 2026.03.24 서울보증보험 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 점유 관계 — 전입자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| QIAN YINGDOU | 2022.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI MINGYU | 2022.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2016.07.25보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이라는 점에서 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 권리 인수와 별개로 인도·명도 과정은 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 1건
다청림빌라104,105동 동일면적 59.98㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2024.05 거래가는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 80,500,000원은 이 기준의 40.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 상당하지만, 거래 표본이 하나뿐이고 대상 물건은 지층이므로 단순 평균이나 비율만으로 개별 호실 가치를 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.98㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 67,100,000원 | 67,100,000원 |
| 2. 경매신청 · 주식회사 드림인자산관리대부 | 46,854,547원 | 11,551,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 21,399,791원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,693,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 142,047,838원, 예상 배당액은 78,651,000원이며 미배당액은 63,396,838원입니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 63,396,838원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 87,112,138원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 103,712,848원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 가격이 내려간다고 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동 소재 지하철 골드라인 사우역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사우역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 지층 B02호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 5미터 내외, 남측 약 2미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 성장관리권역, 고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 재정비. 감정평가서에 재정비촉진지구 내 부동산이므로 관련 사업 사항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 다청림빌라104,105동은 18세대, 사용승인일은 2008.10.02입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현황조사상 전입자 2명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 지층 상태 확인. 대상은 지층 B02호이므로 채광·환기·습기·누수 등 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 실거래는 1건뿐입니다. 200,000,000원 거래가를 그대로 대상 호실의 적정가로 단정하기 어렵습니다.
- 재정비촉진지구 확인. 관련 사업 진행 여부와 권리관계를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘지층 상품성’과 현장 확인이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.25 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 2명도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 놓고 보면 현재 최저가 80,500,000원은 동일면적 실거래 200,000,000원의 40.2%입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 대상은 지층입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 지층의 실제 상품성과 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 현장은 필수입니다.
