56,350,000원
인천지방법원 2025타경35566. 경기도 김포시 사우동 다청림빌라 104동 지층 비02호, 전용 59.98㎡의 다세대주택입니다. 감정가 1억 1,500만원에서 2회 유찰되면서 최저매각가가 5,635만원으로 낮아졌습니다. 수치만 보면 가격 차이가 상당합니다. 하지만 물건은 지층이고, 매각물건명세서에도 현황이 B02호라고 기재되어 있습니다. 현재 확인되는 실거래 비교대상은 같은 면적이지만 지층이 아닌 2층 거래입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 7월 25일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 67,100,000원이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 QIAN YINGDOU, LI MINGYU가 각각 전입자로 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입해 현재 확인되는 전입일 기준으로는 대항력이 없지만, 보증금과 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 200-16 다청림빌라 104동 지층 비02호 도로명주소: 경기도 김포시 관순로 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.98㎡ · 지층 B02호 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 홍성민 (2017.11.10. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 드림인자산관리대부 / 46,854,547원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.25. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 67,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현황조사 | 전입자 2명 · 임대차보증금 및 확정일자 미상 |
| 명세서 비고 | 현황은 B02호임 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 조사가 필요하다
말소기준권리는 2016.07.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 기존 강서농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 우리은행 근저당권은 이후 소유권이 홍성민에게 이전되면서 채무자 변경등기가 이루어졌지만, 말소기준의 설정일 자체는 변하지 않습니다.
이후 2026년 1월 2일 드림인자산관리대부의 강제경매개시결정, 2026년 1월 29일 오케이에프앤아이대부의 가압류 21,399,791원, 2026년 3월 24일 서울보증보험의 가압류 6,693,500원이 등기됐습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입자 2명, 보증금은 미상
현황조사에는 QIAN YINGDOU와 LI MINGYU가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고가 아닌 별도의 전입자 2명입니다. 다만 두 사람이 각각 독립된 임대차계약을 체결했는지, 실제 점유와 보증금 관계가 어떻게 되는지는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| QIAN YINGDOU | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인된 인수 없음 |
| LI MINGYU | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인된 인수 없음 |
대항력 판정은 2016.07.25. 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금 미상과 우선변제권 미확인은 별개의 문제입니다. 최초 점유·전입 이력 및 임대차계약 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 2층 2억원을 지층에 그대로 적용할 수 없다
다청림빌라 104·105동은 18세대, 2008년 준공 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 실거래는 2024년 5월 거래 1건으로, 2층 59.98㎡가 200,000,000원에 거래됐습니다. 최저가 56,350,000원은 이 가격의 28.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.98㎡ | 2층 | 200,000,000원 | 동일 면적 · 층 차이 |
| 경매 대상 | 59.98㎡ | 지층 | 56,350,000원 | 현재 최저매각가 |
2억원 거래는 전용면적이 동일하다는 장점이 있지만, 2024년 5월의 단일 거래로서 최근 12개월 내 거래라고 보기 어렵습니다. 더욱이 경매 대상은 지층이고 비교 거래는 2층입니다. 채광·습기·환기·침수 가능성 및 향후 매도 시 수요 차이 등을 확인하지 않고 두 가격을 직접 비교하면 실제 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,414,300원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 67,100,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 강제경매 · 드림인자산관리대부 | 46,854,547원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 21,399,791원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 6,693,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 142,047,838원 | 54,935,700원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 87,112,138원 |
예상배당은 집행비용 1,414,300원과 우리은행 근저당 채권최고액 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 54,935,700원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자인 드림인자산관리대부에는 예상배당 0원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 87,112,138원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 87,112,138원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 103,712,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 115,333,345원 | 0원 |
현재 확인된 권리관계를 기준으로 하면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가합니다. 특히 신청채권자에게 배당되는 금액은 어느 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결과만으로 실제 경매가 취소되거나 중단된다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동, 김포골드라인 사우역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 사우역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2008.10.02. 준공된 18세대 규모 다세대주택으로, 철근콘크리트구조·콘크리트 경사지붕의 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 지층 특성. 대상은 지층 B02호입니다. 현장 방문을 통해 채광·환기·습기·누수·침수 흔적, 외부 지면과 창문의 높이 및 실제 출입구 구조를 확인해야 합니다. 이 요소들은 환금성과 실제 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 접도. 감정요항표상 남서측 약 5m, 남측 약 2m 도로에 접하고 있습니다. 건물 및 토지 접근 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역으로, 재정비촉진지구·고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 재정비촉진지구. 김포 재정비촉진지구 내 부동산으로, 향후 정비사업 관련 사항과 권리관계를 관계기관에 확인해야 합니다. 정비사업 진행이나 개발이익을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 대상의 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 기재된 기간은 경과했으므로 현재 적용되는 지정·연장 여부와 대상자를 관계부서에 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 명세서상 현황 호수 B02호를 실제 출입문·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 환금성. 거래 비교자료는 2024년 2층 실거래 1건으로 제한적입니다. 지층 자체의 최근 실거래가 확인되지 않아 매도 가능가격과 매각 소요기간을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 여부를 최우선 확인. 2026.09.30. 기각결정정본 발송 이력의 대상과 효력을 확인하고, 2026.10.27. 매각기일이 유지되는지 법원 경매사건 진행내역을 대조하세요.
- 지층 시세를 별도 조사. 2024년 2층 거래가 200,000,000원을 지층 B02호의 현재 가치로 사용하지 마세요. 실제 지층 거래 사례와 인근 유사 다세대주택의 매도 호가·거래 가능가격을 확인하세요.
- 전입자 2명의 점유·계약 관계 확인. QIAN YINGDOU와 LI MINGYU의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 최초 전입·점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도비용 점검. 대항력이 없는 것으로 확인되더라도 실제 점유자가 존재하면 인도명령·명도협의 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
- 지층 하자 확인. 누수·결로·습기·환기·채광·배수·침수 이력과 내부 수리 필요성을 현장에서 조사하세요.
- 정비사업과 행정규제 확인. 재정비촉진지구 관련 사업 내용, 토지거래허가 및 고도제한 등 현행 적용 여부를 확인하세요.
- 미납 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 기타 미납금 내역을 확인하여 입찰자금 외 추가 지출을 점검하세요.
- 예상배당과 실제 채권잔액 대조. 우리은행 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액은 다를 수 있으므로 배당 결과를 확정적인 것으로 보지 마세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 경매사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 지층 가치와 경매 진행 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 권리관계는 복잡하지 않습니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 명시된 매수인 인수권리는 없습니다. 그러나 권리상 인수 0원이라는 사실이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다.
지층 B02호의 최저매각가 56,350,000원은 감정가의 49%이지만, 비교되는 200,000,000원 실거래는 2024년 5월의 2층 거래입니다. 동일 면적이라는 이유만으로 그 가격을 지층의 현재 시세에 적용하기 어렵습니다. 여기에 전입자 2명의 보증금 및 점유관계가 확인되지 않았고, 기각결정정본 발송 이력까지 있어 절차 확인이 우선됩니다.
결론은 조건부 보류입니다. 2026.10.27. 매각 진행 여부를 확인하고, 전입자들의 실제 임대차관계를 정리한 뒤, 지층의 독립적인 시세와 현장 상태를 확인해야 합니다. 그 결과를 바탕으로 입찰가 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 낮은 최저가 자체는 충분한 투자 근거가 아닙니다.
