수원지방법원 2025타경1004. 용인시 처인구 원삼면 두창리 143-18 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 토지는 328.0㎡의 대지이고, 건물은 경량철골구조 경량철골구조지붕 지상 1층으로 조사됐습니다. 매각물건은 일괄매각이며 제시외 건물 및 기계기구도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2021.08.05 원삼농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 다음 날 설정된 32,500,000원·84,000,000원 근저당권과 현재 경매개시결정, 2026.01.16 가압류 20,882,823원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 김영희의 2021.07.28 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 143-18 · 경기도 용인시 처인구 원삼면 보개원삼로 2029 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 328.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골구조지붕 지상 1층 · 난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 한상우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,861,200원 / 401,861,200원 (신건) |
| 청구액 | 230,611,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2021.08.05 설정된 원삼농업협동조합 근저당권입니다. 2021.08.06 추가 설정된 근저당권 2건, 2025.03.21 임의경매개시결정, 2026.01.16 가압류는 매각으로 소멸합니다. 최초 근저당권과 후속 근저당권은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 2021.07.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
김영희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입 선후만으로 인수액을 계산할 수 없고, 보증금과 배당 관련 사항 확인이 우선입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 401,861,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 401,861,200원 | 0원 | 128,059,765원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 321,488,960원 | 0원 | 48,805,292원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,191,168원 | 14,592,331원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 401,861,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,418,612원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 원삼농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 원삼농업협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 원삼농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 원삼농업협동조합 | 20,882,823원 | 20,882,823원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,059,765원 |
위 배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 김영희의 보증금과 배당 관련 정보가 확인되지 않아 소유자 잔여액과 매수인 인수 여부는 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 가재월리 마을회관 남동측 인근으로 공장·창고시설·농경지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 인근 노선버스정류장까지의 거리와 배차간격 등을 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 328.0㎡ 대지, 자연녹지지역이며 도시지역·자연보전권역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 306,400원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영희 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 및 배당 후 잔존보증금 판단에 필요한 핵심 요소입니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유현황과 임차 범위를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물 및 기계기구가 포함되므로 현황과 감정 범위를 대조하세요.
- 토지규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 비교 가능한 실거래 정보가 없고 현재 최저가는 감정가 100%이므로, 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 입찰 직전 권리와 점유 변동을 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 전입’이 승부처
이 사건의 등기부 구조는 어렵지 않습니다. 2021.08.05 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 김영희가 그보다 앞선 2021.07.28 전입으로 조사됐고, 보증금·확정일자·배당요구는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 단순한 인수 0원 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가도 감정가와 동일한 401,861,200원이며 실거래 비교자료가 없어 가격 우위도 입증되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다.
