수원지방법원 2025타경1229. 경기도 용인시 수지구 죽전동의 스마트빌스마트빌 비동 5층 비501호, 전용면적은 감정평가서상 다세대주택입니다. 감정가는 253,000,000원이고 현재 최저매각가는 177,100,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인폭만 보면 70% 가격이라 눈길을 끌지만, 이 물건의 핵심은 매수인이 인수할 수 있는 220,500,000원의 임차보증금입니다.
등기부상 말소기준권리 이전에 설정된 전세권과 이후의 임차권등기가 확인되고, 매각물건명세서에는 을구 순위 10번 임차권등기에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 계산에서도 보증금 220,500,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 최저가보다 실질취득가를 기준으로 시세를 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비501호 |
| 물건종류 / 감정 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 · 5층 중 5층 비501호 |
| 사용승인 | 2013.07.26 |
| 소유자 | 조낙희 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김동민 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 깨끗하지만, 앞선 전세권이 문제
등기부상 2013년부터 우리금융저축은행 근저당이 설정되었으나 현재는 이미 말소되어 있습니다. 2014년 최숙희 근저당, 2015년 방준석 근저당, 2020년 김순덕 근저당 역시 등기부상 이미 말소되었습니다. 반면 2020.02.28 설정된 을구 7번 전세권은 전세금 210,000,000원으로 말소기준권리 이전에 존재하고, 2022.02.16 전세금이 220,500,000원으로 변경되었습니다.
이후 2024.01.23 을구 10번 주택임차권이 등기되었고, 임차인은 김동민입니다. 임차보증금은 220,500,000원, 점유개시일은 2020.01.22, 주민등록일자는 2020.02.04, 확정일자는 2020.01.03(210,000,000원) 및 2022.01.13(증액된 10,500,000원)입니다. 현황과 매각물건명세서에 따라 대항력은 존재하고, 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음 · 우선변제권 없음 · 인수 가능
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 전유부분 전부 | 220,500,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
임차인 김동민은 등기부 임차권등기 및 현황조사, 매각물건명세서에 의해 확인됩니다. 보증금 220,500,000원과 전입신고 2020.02.04가 확인되어 대항력이 있는 것으로 정리됩니다. 우선변제권은 없는 상태로 계산되므로 배당보다 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐야 한다
스마트빌(A,B) 24세대의 비교 거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 최신 거래도 2026.05, 240,000,000원이며 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원입니다. 과거 거래는 2021.07 270,000,000원, 2021.10 263,000,000원으로 최근 가격보다 높습니다. 최근 12개월 평균과 과거 평균의 비교 추세는 -9.9%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.56㎡ | - | 240,000,000원 |
최저매각가 177,100,000원만 보면 최근 12개월 평균의 73.8%로 할인되어 보입니다. 하지만 이 물건에는 대항력 임차보증금 220,500,000원 인수 가능성이 있으므로, 매수인이 실제 부담하는 금액은 현재 회차에서 397,600,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원을 크게 웃돌기 때문에 시세보다 저렴하다는 판단을 해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.9% 추정) | - | 3,279,400원 | 집행비용 |
| 인수 · 임차인 김동민 보증금 | 220,500,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 을구 7번 전세권 · 김동민 | 210,000,000원 | 173,820,600원 | 일부배당 |
| 을구 7-2번 전세권 | 220,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
전체 채권액은 430,500,000원이고 예상 배당 총액은 173,820,600원입니다. 미배당액은 256,679,400원이며, 이와 별도로 매수인 인수액은 220,500,000원으로 계산됩니다. 집행비용 3,279,400원 및 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당절차의 세부항목은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 싸게 낙찰돼도 인수보증금은 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 시세 240,000,000원 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 177,100,000원 | 220,500,000원 | 397,600,000원 | 165.7% |
| 2회 유찰 시 | 123,969,999원 | 220,500,000원 | 344,469,999원 | 143.5% |
| 3회 유찰 시 | 86,778,999원 | 220,500,000원 | 307,278,999원 | 128.0% |
회차가 내려가면 낙찰가는 177,100,000원 → 123,969,999원 → 86,778,999원으로 낮아지지만, 대항력 인수액 220,500,000원이 유지된다는 전제에서는 실질취득도 397,600,000원 → 344,469,999원 → 307,278,999원으로 내려갈 뿐입니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원보다 여전히 높은 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 죽전고등학교 북서측 인근의 일반 주택지대로서 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 동측 인근 버스정류장 및 용구대로가 있어 제반 교통환경은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용됩니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역, 도시지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 비행안전제3구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 비교 대상 복합단지 규모가 24세대로 작고 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 거래 유동성이 높다고 보기 어렵습니다. 최근 거래는 240,000,000원으로 과거 2021년 거래보다 낮아 하락 추세(-9.9%)가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 177,100,000원은 최근 12개월 시세보다 낮아 보이지만, 대항력 인수액 220,500,000원을 더하면 실질취득은 397,600,000원입니다.
- 임차인 인수 원본 확인. 을구 10번 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구, 전입일·확정일자·증액 내역을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 김동민의 관계인 여부 확인. 전세권자·임차권자·채권자가 동일하게 김동민으로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 사실관계 확인이 필수입니다.
- 회차 전략. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수보증금 220,500,000원이 유지되므로, 단순히 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 유동성 점검. 최근 12개월 실거래는 1건이고 최근 거래가 240,000,000원입니다. 실질취득이 시세보다 높은 상태에서 재매각 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당표 및 실제 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰”과 “싸게 취득”은 다르다
이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가 177,100,000원이라는 숫자입니다. 최근 12개월 실거래 240,000,000원보다 낮아 보여 응찰 유인이 생기지만, 대항력 있는 임차보증금 220,500,000원이 매수인에게 인수될 가능성을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 397,600,000원입니다.
게다가 최근 12개월 실거래 평균은 240,000,000원, 최신 거래도 240,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -9.9%로 하락 방향입니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트가 아니라 인수리스크가 먼저인 사건입니다. 2회 유찰 시 실질취득 344,469,999원, 3회 유찰 시에도 307,278,999원으로 최근 시세를 웃돕니다. 더구나 김동민이 등기부상 권리자·임차인으로 동일하게 나타나는 점까지 확인해야 하므로, “낙찰가가 내려가면 좋아진다”는 접근보다 임차권의 실질과 인수 여부를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
