수원지방법원 2025타경1230. 화성시 마도면 쌍송리 소재 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 사용승인일은 2018.05.10이고, 감정평가상 현재도 집합건물(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 이경희는 2021.07.27 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2021.08.23에는 주식회사 금당개발 명의의 전세금 185,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다.
등기 순위만 보면 이 전세권은 2021.11.19 포항세무서 압류보다 앞선 권리라 반드시 구조를 따져야 합니다. 다만 본 사건에서는 전세권자인 주식회사 금당개발이 직접 경매 신청채권자이고, 예상배당도 해당 전세권을 배당대상으로 잡아 현재 회차에서 134,479,200원을 배당한 뒤 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 따라서 이 리포트에서는 실질취득액을 현재 최저가와 같은 137,200,000원으로 봅니다. 입찰 전에는 매각물건명세서에서 이 전세권의 최종 말소·인수 취급을 반드시 원문 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1230 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 쌍송리 590-14 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 만세구 마도면 쌍송길119번길 62-2 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상4층 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이경희 · 2021.07.27 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 금당개발 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 규모 | 행복스토리빌 · 총 8세대 · 사용승인 2018.05.10 |
① 권리 흐름 — 전세권과 압류의 순서를 먼저 본다
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기부상 주식회사 금당개발의 전세권이 존재합니다. 2018.09.04 설정됐던 남양농업협동조합 근저당 360,000,000원은 2021.08.20 이미 말소됐습니다. 이후 2021.08.23 전세권, 2021.08.25 소유권이전, 2021.11.19 포항세무서 압류 순으로 이어집니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가 196,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
확인 가능한 거래 금액은 소유자 이경희의 2021년 취득가 185,000,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 취득 이력입니다. 특히 행복스토리빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1회, 매각률은 0%로 나타납니다. 가격 판단은 현장 중개 시세와 동종 다세대의 최신 거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 전세권 · 주식회사금당개발 | 185,000,000원 | 134,479,200원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 11,871,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 196,871,944원 중 134,479,200원이 배당되고, 미배당은 62,392,744원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 전세권 이하 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 집합건물(다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.05.10입니다.
- 입지. 화성마도일반산업단지 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·전·단독주택·산업단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측 약 5~6m 내외 도로를 통해 주간선도로와 연계 가능합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적 597.0㎡, 공시지가 235,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 행복스토리빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1회, 매각률은 0%로 확인되어 응찰 전 현장 수요와 실제 매매사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 여부 최종 확인. 주식회사 금당개발의 185,000,000원 전세권이 경매 신청권리로 배당 후 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 포항세무서·제주세무서·제주특별자치도 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라도 최신 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 인근 동종 다세대의 최신 거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대인 만큼 대단지 공동주택과 같은 거래 유동성을 전제로 접근하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 우선순위를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리 구조와 시세 확인이 먼저
이 물건의 최저가는 감정가 196,000,000원에서 한 차례 유찰돼 137,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 시세와 비교할 최신 실거래 금액이 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리에서는 2021.08.23 설정된 185,000,000원 전세권이 핵심입니다. 이 전세권자는 동시에 경매 신청채권자인 주식회사 금당개발이고, 현재 배당 시나리오는 전세권에 배당한 뒤 매수인 인수 0원으로 처리합니다. 다만 전세권이 말소기준일보다 앞서 있고 국세·지방세 압류까지 겹쳐 있으므로, 최종 매각물건명세서에서 배당·말소 구조를 확인하기 전에는 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 보면 안 됩니다. 권리는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 사건은 할인율보다 원문 대조가 우선인 유형입니다.
