수원지방법원 2025타경1232. 경기도 화성시 남양읍 남양리 1331-7 대풍빌라 가동 3층 302호, 감정가 78,000,000원의 다세대 물건입니다. 현재 1회 유찰되어 최저매각가는 54,600,000원입니다. 등기상 가장 중요한 기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 을구 5번 근저당권이고, 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현장과 공부의 호수 표시가 일치하는지에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 매각물건명세서 비고에 공부상 302호이나 본건 현관문에 부착된 호수표지는 ‘402호’라고 명시되어 있습니다. 이 불일치는 실제 점유자, 관리비 부과 호수, 우편물, 전입신고, 임대차계약의 목적물과 등기 목적물의 일치 여부까지 연결될 수 있는 핵심 점검사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1232 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 1331-7 대풍빌라 가동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.62㎡ |
| 소유자 | 김옥주 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사비지에프리테일 / 29,318,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 현황 | 지층~3층 다세대주택 8세대 내 3층 302호 단위세대 |
| 중요 확인사항 | 공부상 302호이나 현관문 부착 호수표지는 402호 |
① 권리 흐름 — 인수는 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 8월 26일 설정된 을구 5번 주식회사비지에프리테일 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 70,000,000원이고, 이후 갑구 3번 서울보증보험 가압류, 갑구 4번 주식회사비지에프리테일의 임의경매개시결정, 을구 6번 화성우리신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 과거 을구 1번·3번 권리는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 권리자료에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 임차관계가 전혀 없다는 뜻으로 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자를 확인하고 실제 사용 호수와 계약 목적물을 대조하는 것이 우선입니다.
③ 가격·배당 시나리오 — 현재는 5,460만원, 유찰되면 미배당은 커진다
별도의 실거래 금액 자료는 확인되지 않으므로 가격 메리트는 실거래 비교가 아니라 현재 회차의 최저매각가와 유찰 시 배당구조를 중심으로 판단합니다. 현재 최저매각가는 54,600,000원이고, 회차가 내려갈수록 채권 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 54,600,000원 | 128,179,800원 | 53,217,200원 | 74,962,600원 |
| 2회 유찰 시 | 38,220,000원 | 128,179,800원 | 37,132,040원 | 91,047,760원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 128,179,800원 | 25,872,428원 | 102,307,372원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,382,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사비지에프리테일 | 70,000,000원 | 53,217,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,023,800원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 6,156,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,382,800원을 제외한 매각대금이 을구 5번 근저당권자에게 배당되어 총 채권 미배당액이 74,962,600원으로 남는 구조입니다. 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 송산면 육일리 소재 ‘육도리마을’ 내 위치하며, 전·답·농가주택 등이 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 일반시내버스·마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 인근에 소재합니다.
- 이용상태. 지층~3층 다세대주택 8세대 내 3층 302호 단위세대입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샷시 마감 등입니다.
- 토지. 인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없음이지만, 별도로 매각물건명세서에는 현관문 호수표지가 402호로 기재되어 있어 호수 표시 불일치 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 일치 확인. 공부상 302호와 현관문 402호가 불일치하므로 현장·현황조사·관리비 자료를 통해 실제 대상 세대를 특정하세요.
- 점유자 확인. 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 전입세대, 임대차계약의 목적물을 확인하세요.
- 권리 확인. 을구 5번 근저당권을 말소기준권리로 보고 이후 가압류·임의경매개시결정·을구 6번 근저당권의 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
- 현재 회차 판단. 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가 78,000,000원의 70%입니다. 실거래 자료가 없으므로 단순 시세 대비 저평가로 단정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원으로 제시된 회차 시나리오를 기준으로 입찰 한도를 별도 설정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고, 특히 302호/402호 표기를 집중 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 “302호가 맞는가”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 8월 26일 설정된 주식회사비지에프리테일의 을구 5번 근저당권이 기준이 되고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가 78,000,000원보다 낮아져 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 목적물 특정입니다. 공부상 302호인데 현관문 표지가 402호라는 점, 그리고 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유 및 임대차 관계를 현장에서 다시 확인해야 한다는 강한 신호입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만, 목적물 동일성 확인을 끝내야 입찰할 수 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
