수원지방법원 2025타경1251. 기흥역더샵 103동 7층 704호, 전용면적 약 84.98㎡의 아파트입니다. 등기상 소유자는 김재우이고, 2019.01.23 설정된 하나은행 근저당권 511,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 존속하는 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정, 용인시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 아주캐피탈과 우리금융캐피탈 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
배당 시뮬레이션에서도 낙찰가 850,000,000원을 기준으로 집행비용 10,900,000원, 하나은행 511,500,000원, 상상인저축은행 327,600,000원이 배당되고 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보는 것이 아니라 실질취득가 역시 850,000,000원으로 비교할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 661 기흥역더샵 103동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.981㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸 · 47층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김재우 · 등기 거래가액 400,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 476,504,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인이 있다고 단정할 자료도, 반대로 실제 점유관계까지 확정할 자료도 제시되어 있지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 실제 점유자를 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8.5억, 최근 12개월 평균의 81.1%
기흥역더샵은 1,219세대, 2018.11.09 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 84.981㎡이고, 실거래 비교 표본도 84.97~84.98㎡로 면적이 매칭됩니다. 최근 12개월 표본 12건의 평균은 1,048,083,333원, 최신 거래는 2026.07의 1,060,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 34 | 1,060,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 1,080,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 41 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 990,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 34 | 1,078,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 23 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 46 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 1,090,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 949,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 1,050,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97~84.98㎡ | 12건 | 1,048,083,333원 |
최근 표본의 최저 거래가도 949,000,000원으로 현재 경매 최저가 850,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균 1,048,083,333원과 비교하면 최저가 비율은 데이터상 81.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 850,000,000원이며, 최저가 기준으로는 최근 거래 구간 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 511,500,000원 | 511,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 525,600,000원 | 327,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,037,100,000원 중 배당 예상액은 839,100,000원이며, 미배당액은 198,000,000원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분일 뿐 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥역(수인분당선·에버라인) 남동측 인근이며, 주위에 주상복합단지·아파트·오피스텔·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 규모·이용. 1,219세대, 2018.11.09 준공 단지이며 대상 호실은 아파트로 이용 중입니다. 방3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸 구조로 기재되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 북측 대로2류(폭 30~35M), 남측 중로1류(폭 20~25M)에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 실거래 유동성. 2026.06~2026.07에 전용 84.97~84.98㎡ 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 949,000,000원부터 1,100,000,000원까지 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한 관리. 최저가 850,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 81.1%지만 경쟁으로 낙찰가가 올라가면 그 차이는 빠르게 줄어듭니다. 최근 평균 1,048,083,333원과 최신 거래 1,060,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자·전입·임대차 현황은 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 용인시 압류 확인. 2025.11.17 용인시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 배당표에 당해세는 미반영될 수 있으므로 세금 우선관계는 원본에서 확인하세요.
- 담보권 말소 확인. 아주캐피탈 238,800,000원과 우리금융캐피탈 120,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있고, 현재 핵심은 하나은행과 상상인저축은행 권리입니다.
- 실거래 층 차이. 대상은 7층이며 비교 거래는 4층부터 46층까지 섞여 있습니다. 동일 면적이라도 층·향·내부상태에 따라 개별 가격 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 최저가 기준 여유가 있다
이 사건의 말소기준은 2019.01.23 하나은행 근저당이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득가는 신건 최저가와 같은 850,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 1,048,083,333원의 81.1%이고, 최근 표본 최저 거래가 949,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 데이터만 놓고 보면 권리와 가격이 함께 비교적 우호적인 유형입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점은 남아 있으므로 실제 점유·임대차 확인 없이 “명도까지 완전히 깨끗하다”고 단정해서는 안 됩니다. 결론은 등기 권리는 단순하고 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮지만 점유관계 확인이 마지막 핵심입니다.
