수원지방법원 2025타경1279. 용인 수지구 풍덕천동 신정마을 304동 10층 1003호, 전유부분 134.583㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주경희입니다. 2010.12.17 이권수와 주경희가 각 지분 2분의 1을 취득했고, 2025.04.21 이권수 지분 전부가 주경희에게 이전돼 현재 단독소유 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2021.06.22 접수된 을구 15번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 신한은행 근저당 480,000,000원, 2023.08.28 신한은행 근저당 110,900,000원, 2025.02.24 에스비아이저축은행 근저당 180,000,000원과 2025.06.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1279 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1018 신정마을 304동 10층1003호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 정평로 73 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 134.583㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 중 10층 |
| 소유자 | 주경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
과거 신한은행·우리은행·삼성생명보험 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 15번 신한은행 근저당입니다. 이후 을구 16번·17번·18번과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 92.8%, 최신 거래보다도 낮다
신정마을극동 동일면적 134.58㎡의 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,152,818,181원, 최신 거래는 2026.05 1,340,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 1,070,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 7.7% 높은 방향으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.58㎡ | 5 | 1,340,000,000원 |
| 2026.05 | 134.58㎡ | 10 | 1,380,000,000원 |
| 2026.04 | 134.58㎡ | 6 | 1,268,000,000원 |
| 2026.02 | 134.58㎡ | 14 | 1,295,000,000원 |
| 2025.09 | 134.58㎡ | 11 | 1,140,000,000원 |
| 2025.09 | 134.58㎡ | 11 | 1,140,000,000원 |
| 2025.09 | 134.58㎡ | 17 | 1,130,000,000원 |
| 2025.08 | 134.58㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2025.07 | 134.58㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2025.06 | 134.58㎡ | 8 | 1,115,000,000원 |
| 2025.06 | 134.58㎡ | 2 | 1,053,000,000원 |
| 2025.05 | 134.58㎡ | 3 | 1,070,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.58㎡ | 11건 | 1,152,818,181원 |
거래 범위는 720,000,000원~1,380,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 단순 전체 평균만으로 낙찰가를 정하는 것은 위험합니다. 다만 정확도 기준에서 우선하는 최근 12개월 평균이 1,152,818,181원이고, 최신 거래가 1,340,000,000원이며 최근 추세가 +7.7%라는 점을 함께 보면, 현재 최저가 1,070,000,000원은 최근 시세보다 낮은 구간으로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,100,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 주식회사신한은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사신한은행 | 110,900,000원 | 110,900,000원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,000,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 869,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 187,000,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,070,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 856,000,000원 | 24,860,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 684,800,000원 | 194,348,000원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 사건의 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정평초등학교 북측 인근으로 공동주택·근린생활시설·종교시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 수지구청역(신분당선)과 버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 규모. 신정마을극동은 총 212세대이며 2000.05.26 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 아파트 중 10층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 조사됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 접근. 단지 내부도로로 접근 가능하고 남동측 및 남서측에 차량 통행 출입구가 위치합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 정보는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 1,152,818,181원, 최신 거래 1,340,000,000원, 같은 10층 2026.05 거래 1,380,000,000원을 함께 비교하세요.
- 거래 편차. 동일면적 실거래가 720,000,000원부터 1,380,000,000원까지 분포하므로 저가 거래의 사유와 개별 물건 상태를 확인하세요.
- 권리 원본. 을구 15번 근저당을 말소기준으로 이후 을구 16번·17번·18번의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 실제 당해세·최우선변제 등 변동요인이 있을 수 있으므로 배당표 자체를 낙찰가의 직접 기준으로 사용하지 마세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.06.22 신한은행 근저당이고 이후 존속 근저당은 매각으로 소멸하며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 1,070,000,000원이 최근 12개월 평균 1,152,818,181원의 92.8%이고 최신 거래 1,340,000,000원보다 낮습니다. 최근 흐름도 +7.7%로 집계돼 하락장 보정상 불리한 신호가 아닙니다.
다만 동일면적 거래가 720,000,000원부터 1,380,000,000원까지 크게 벌어져 있다는 점, 그리고 감정평가에서 임대관계를 미상으로 조사했다는 점은 현장 확인이 필요한 부분입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능. 최종 승부처는 점유·내부상태를 확인한 뒤 현재 최저가의 실제 할인폭이 유지되는지를 확인하는 것입니다.
