수원지방법원 2024타경61693. 성남시 분당구 야탑동 장미마을 108동 15층 1502호 아파트입니다. 감정평가상 16층 아파트 중 15층이며 방3·거실·주방·식당·화장실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박주은이고, 2009.04.24 박공녀 명의로 거래가액 370,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2016.02.11 개명하여 박주은으로 표시가 변경됐습니다.
권리분석의 기준점은 2020.09.25 주민신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 최초 288,000,000원으로 등기되었고 2022.04.08 변경계약으로 278,630,258원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당 741,600,000원과 민성빈 근저당 45,000,000원, 2024.07.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 먼저 임차인의 선순위 전입 문제를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 장미로 55, 108동 15층1502호 (야탑동,장미마을) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·식당·화장실 등 · 16층 중 15층 |
| 소유자 | 박주은 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 623,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 오케이저축은행 |
| 청구액 | 670,300,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·하나은행·신한은행·한국씨티은행· 헬로크라우드대부·미라클핀테크대부·예가람저축은행·엠에이피대부 관련 권리는 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.09.25 주민신용협동조합 근저당이며, 이후 오케이저축은행·민성빈의 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명훈 | 2012.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이명훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제 범위와 최종 인수액을 금액으로 특정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이를 곧바로 실질 인수 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,630,000원 |
| 1. 근저당 · 주민신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 741,600,000원 | 326,370,000원 |
| 3. 근저당 · 민성빈 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,074,600,000원, 총 예상배당은 614,370,000원, 미배당은 460,230,000원입니다. 오케이저축은행의 청구액 670,300,713원 중 예상배당은 326,370,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이며, 특히 이명훈의 보증금이 미상이므로 임차인 관련 최종 인수액을 확정하는 표로 해석하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 623,000,000원 | 614,370,000원 | 460,230,000원 | 326,370,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 436,100,000원 | 429,339,000원 | 645,261,000원 | 141,339,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 305,270,000원 | 300,196,220원 | 774,403,780원 | 12,196,220원 |
유찰이 이어지면 명목상 최저매각가는 436,100,000원, 305,270,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 선순위 임차인 문제가 가격 하락만으로 해소되는 것은 아닙니다. 임차보증금의 존재와 금액, 배당으로 소멸하는 범위를 확인하지 않은 채 회차별 최저가만 비교하면 실질취득비용을 잘못 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·식당·화장실 등으로 구성된 16층 건물 중 15층 1502호입니다.
- 입지. 경기도 성남시 분당구 야탑동 야탑초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트·학교·공원·근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 동측 인근 성남대로에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 지하철역이 소재합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 스라브지붕이며 외벽 시멘몰탈 페인팅, 벽지·타일 마감, 하이샤시 창호로 현상 및 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·지역난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(분당), 개발행위허가제한지역 등으로 지정돼 있고 공시지가는 5,371,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이명훈 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 2012.05.31 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 범위 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 보증금 중 배당되는 금액과 매수인이 부담할 가능성이 있는 잔액을 구분해야 합니다.
- 최저가와 실질취득비용 분리. 623,000,000원은 입찰 기준가이지 최종 부담액이 확정된 금액이 아닙니다. 선순위 임차보증금 미배당분이 확인되면 그 금액까지 함께 계산해야 합니다.
- 후순위 등기권리. 주민신용협동조합 이후의 오케이저축은행·민성빈 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 재대조하세요.
- 관리비·당해세. 배당표에 반영되지 않은 관리비·당해세·최우선변제 항목이 실제 부담에 영향을 주는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 물건은 감정가 890,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 회차 최저가가 623,000,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 사건은 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 2012.05.31 전입한 이명훈이 말소기준 2020.09.25보다 앞서 있고 보증금이 미상이기 때문입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 후순위 등기는 정리되지만, 임차인 인수위험은 아직 금액화되지 않았다. 보증금·확정일자·배당요구와 배당 후 잔액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 623,000,000원으로 고정할 수 없고, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 이명훈의 보증금과 최종 인수범위를 확정하는 것입니다.
