수원지방법원 2025타경1301. 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 4층 에프433호입니다. 등기부상 현재 소유자는 권혁이고, 2023년 8월 10일 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당의 채권최고액은 372,000,000원이며, 데이터상 이를 말소기준권리로 볼 수 있고 경매 매각으로 소멸합니다. 이후 경매개시결정과 국·오산시 압류도 매각으로 소멸하므로, 확인된 권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 등기권리는 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 주거용 부동산과 다른 지식산업센터의 사용성과 임대수요입니다. 감정평가에는 본건의 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 주위 환경도 공장·지식산업센터·지원시설이 형성된 공업지대로 평가됩니다. 따라서 권리분석은 비교적 단순하지만, 실제 매수 판단은 공장 용도 적합성·임대 가능성·매수층의 깊이를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 4층 에프433호 |
| 등기부상 부동산 | 경기도 오산시 가수동 399, 399-1, 399-2 현대테라타워씨엠씨 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 수목원로88번길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터) · 4층 에프433호 |
| 소유자 | 권혁 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 261,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 320,237,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 확인 이슈는 별도로 남아 있습니다. 등기부상 확인된 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자나 별도의 임대차가 확인될 경우에는 등기부 외 점유관계를 추가 점검해야 합니다. 현재 데이터에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현재 회차 배당 — 낙찰가보다 채권이 크다
현재 회차의 가정 매각가는 261,800,000원입니다. 집행비용 추정액 4,465,200원을 우선 반영하면 국민은행 근저당에 257,334,800원이 배당되고, 채권최고액 372,000,000원과 비교해 114,665,200원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 권리자 측 미회수액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,465,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 257,334,800원 |
| 미배당 | 114,665,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 261,800,000원 | 257,334,800원 | 114,665,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 183,260,000원 | 179,894,360원 | 192,105,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,281,999원 | 125,686,051원 | 246,313,949원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모
- 주위환경. 오산동 소재 ‘오산역’ 남서측 인근이며, 주위는 공장 및 지식산업센터, 지원시설 등으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근지역의 도로정비상태 및 대중교통 사정 등 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 주거용 부동산과 동일한 수요 구조로 접근하면 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 29층 건물 중 4층 에프433호이며 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전 및 화재탐지설비·지하 및 지상주차장시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 공업용 건부지로 이용 중이며 일반공업지역, 공시지가 848,100원/㎡, 토지면적 30,485.1㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 도시지역, 일반공업지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 임대수요와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다. 실거래 데이터가 확인되지 않아 가격 메리트는 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.08.10 국민은행 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 경매개시결정 및 국·오산시 압류의 매각 소멸을 확인하세요.
- 임대관계. 임대관계 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 실제 사용주체를 확인하세요. 등기부 권리관계가 깨끗해도 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 용도 적합성. 본건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이므로 매수 목적에 맞는 입주·사용 가능성을 확인하세요.
- 규제. 일반공업지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 가격. 현재가는 감정가 374,000,000원의 70%인 261,800,000원입니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않는 만큼, 가격은 현장 임대수요와 매수수요를 기준으로 보수적으로 판단하세요.
- 등기·명세서. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 집행기록 및 현황조사 내용을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저평가”
이 물건은 등기 권리 측면에서는 명확합니다. 2023년 8월 10일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 가정 매각가 2.618억원에서는 국민은행에 2.573억원이 배당되고 1.147억원이 미배당으로 남습니다.
하지만 실질적인 입찰 판단은 따로 봐야 합니다. 본건은 공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상이며, 실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 어느 정도의 할인인지 데이터만으로 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 사용성·임대수요·환금성입니다. 권리는 안전하지만, 가격 메리트는 현장 수요 확인 없이 단정하지 않는 편이 맞습니다.
