수원지방법원 2025타경1389. 용인시 기흥구 농서동 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 제6층 티-607호입니다. 사건상 물건 구분은 ‘기타’이고, 감정요항표상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사비앤드비통상이며, 2018.06.15 매매를 원인으로 2020.07.28 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 508,872,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 국민은행 근저당입니다. 2020.07.28 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 2022년 추가 근저당과 2025년 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 현재 회차 최저매각가는 384,300,000원이므로 배당재원은 선순위 국민은행 근저당에서도 부족하고, 후순위 채권들은 배당받지 못하는 구조지만 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 452 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 6층 티-607호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하2층 지상10층 건물 내 제6층 |
| 소유자 | 주식회사비앤드비통상 · 등기상 거래가액 508,872,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 549,000,000원 / 384,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 472,471,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 2020.07.28 국민은행 근저당 이후의 2022년 추가 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단·국민은행 가압류, 국·용인시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 점검 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 384,300,000원으로 감정가 549,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세에 해당하는 비교자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
등기에는 이 물건의 거래가액 508,872,000원이 기재돼 있으나, 그 매매 원인은 2018.06.15이고 소유권이전 접수는 2020.07.28입니다. 현재 시장을 판단하는 최근 실거래 자료로 보기는 어려우므로, 가격 평가는 감정가 할인율과 별개로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,180,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,008,000,000원 | 378,119,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 396,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,396,091원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 80,356,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,664,752,316원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 378,119,800원이고, 미배당액은 1,286,632,516원입니다. 신청채권 청구액 472,471,061원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 농서동, 서천고등학교 남동측 인근. 주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물의 제6층 티-607호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등이 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,466,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격·환금성 판단. 최근 거래 비교자료가 없어 현재 최저가 384,300,000원의 시장 적정성과 환금성을 수치로 확인할 근거는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.28 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 원본과 다시 대조하세요.
- 공동담보 이력 확인. 을구 근저당은 티-608호와 공동담보로 기재됐다가 2025.02.04 티-608호에 대한 공동담보 소멸이 부기돼 있습니다.
- 시장가 확인. 감정가 70%라는 숫자만으로 시세 할인 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 본건은 공부상 공장(지식산업센터)이므로 현장 이용상태가 공부 및 감정요항표와 일치하는지 확인하세요.
- 배당 구조 이해. 현재 회차에서 1순위 근저당도 전액 배당되지 않지만 배당 부족액은 매수인 인수액과 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 확인형”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 설정·등기된 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당가정에서 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 384,300,000원까지 내려왔지만, 최근 거래 평균이나 최신 거래가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 물건도 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 사건은 권리 측면에서는 통과, 가격 측면에서는 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 현재 자료와 가장 일치합니다.
