수원지방법원 2025타경1425. 경기도 화성시 영천동 679-7의 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 감정가는 354,000,000원이며 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 247,800,000원입니다. 등기상 소유자는 목경수이고, 말소기준권리는 2017.01.13. 설정된 하나은행 근저당권입니다.
권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이고, 2025.07.07. 하나은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 243,530,800원이 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 116,469,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1425 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-7 1층 105호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로27길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상7층 중 제1층 제105호 · 사용승인일 2016.12.23 |
| 소유자 | 목경수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 289,578,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.01.13. 하나은행 근저당권입니다. 2016년 말 설정된 신탁은 2017.01.13. 이미 말소되었고, 현재 소유권은 목경수에게 이전되어 있습니다. 이후 2025.07.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 1층 105호 31.8500㎡ | 2025-01-10 | 미상 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김미진의 전입신고일은 2025.01.10.으로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 2017.01.13.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 월세는 350,000원으로 조사되었습니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 점유·임대차 원본은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세 대비 할인’은 미확인
감정가 354,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 247,800,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 173,460,000원, 3회 유찰 시 121,421,999원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치·전면폭·동선·임대수익에 따라 가치 차이가 날 수 있으므로, 실제 응찰가는 최근 거래 및 현재 임대수익을 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 243,530,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,800,000원 가정 시 하나은행은 채권최고액 360,000,000원 중 243,530,800원을 배당받고 116,469,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 입지. 영천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2016.12.23입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김미진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없어 현재 247,800,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 임대수익 확인. 월세 350,000원이 조사되어 있으므로 실제 보증금·계약기간·관리비·체납 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서도 하나은행 채권최고액이 전액 배당되지 않습니다. 미배당은 매수인 인수로 계산되지 않지만 배당표 원본은 확인하세요.
- 회차 전략. 현재 1회 유찰 가격은 247,800,000원이며, 추가 유찰 시 173,460,000원·121,421,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석 포인트는 어렵지 않습니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 김미진의 전입신고는 2025년으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 354,000,000원에서 1회 유찰되어 247,800,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 근거가 없고 임차보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 실거래·임대차 확인 뒤 결정하는 접근이 적절합니다.
