수원지방법원 2025타경1472. 수원시 권선구 곡반정동 수원하늘채더퍼스트2단지 220동 15층 1501호 아파트입니다. 현재 소유자는 김은미 씨이며, 등기상 2022.12.13. 소유권이전과 함께 거래가액 492,190,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 473,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.18. 정동원의 180,000,000원 가압류와 2025.07.17. 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 구조만 보면 후순위 등기 인수는 없습니다. 현재 719,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 9,590,000원, 농협은행 근저당 473,000,000원, 정동원 가압류 180,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게도 56,410,000원이 남습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 점유·임차관계 원본 확인은 별도 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸

말소기준은 2022.12.13. 농협은행주식회사 근저당권 473,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 정동원의 가압류 180,000,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초의 조합 명의 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 719,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 719,000,000원입니다.

다만 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권이전 당시 거래가액 492,190,000원만으로 현재 719,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 719,000,000원 가정)

현재 회차 719,000,000원 가정에서는 채권총액 653,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 56,410,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 곡반중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·공원·근린생활시설 등으로 이루어진 지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 드레스룸, 펜트리 등의 구조입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층으로, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측 단지 내부 출입통로를 통해 외부 공도에 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(곡선지구)이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자·전입관계를 대조하세요.
• 가격 검증. 신건 719,000,000원의 가격 메리트는 최근 동일 단지·유사 면적 실거래를 확인하기 전까지 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
• 배당 시나리오 구분. 1회 유찰 시 미배당 85,952,000원, 2회 유찰 시 199,841,600원이지만 제공된 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
• 근저당 청구액 확인. 사건 청구액은 426,483,355원이지만 배당 시뮬레이션은 농협은행 채권최고액 473,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도 비용을 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확인됐지만, 가격 합격은 아직 아니다”

이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.12.13. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 정동원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 719,000,000원 배당 가정에서는 채권총액 653,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임차관계 확인이 필요합니다. 둘째, 최근 실거래 비교수치가 없어 719,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류가 핵심입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 점유관계와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.