수원지방법원 2025타경1499. 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 23층 에프2315비호입니다. 등기상 소유자는 권혁선이고, 말소기준권리는 2023년 5월 31일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 금강종합건설 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
현재 최저매각가는 감정가 4.58억원의 70%인 3.206억원입니다. 한 차례 유찰된 뒤 내려온 가격인 만큼 숫자만 보면 부담이 줄었지만, 이 건은 공장(지식산업센터) 이용 물건이고 실거래 자료가 없어 일반 주거용처럼 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 23층 에프2315비호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 등기상 소유자 | 권혁선 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 425,291,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기사항 확인 | 2026.08.11 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 구조
말소기준권리는 2023.05.31 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 500,400,000원이고 매각으로 소멸합니다. 이후 금강종합건설의 가압류 287,213,697원과 국의 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 2025.07.23 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
2023.04.10의 신한자산신탁주식회사 소유권보존 신탁 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.31 권혁선 소유권이전은 신탁재산 처분에 따른 신탁등기 말소로 기재돼 있습니다. 2025.12.03 파산선고는 등기상 별도 기재가 남아 있으므로 등기원본에서 절차적 관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 길드림(곽병점) | 2315호 109.0600㎡ | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,288,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 500,400,000원 | 315,311,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 287,213,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 787,613,697원, 총 배당액은 315,311,600원, 미배당액은 472,302,097원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액은 425,291,402원이지만 예상배당은 315,311,600원으로 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 오산시 가수동 소재 “오산역” 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·중소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(오산역)이 소재하여 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 30,485.1㎡, 지목은 공장용지, 공시지가는 848,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물의 23층 에프2315비호이며, 외벽은 외장 석재붙임 및 페어글라스창호, 창호는 강화유리 창호로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 감정서상 주위환경은 보통 수준이고 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실거래 데이터가 없어 가격경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가는 320,600,000원으로 감정가 458,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 이후 가격이라는 점만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 해당 지식산업센터의 동일·유사 호실 최근 매매가와 공실·임대수요를 별도 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 확인. 주식회사 길드림(곽병점) 1명이 조사됐습니다. 전입신고 2024.03.18로 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 임대차 종료·인도 여부를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 농협은행 예상배당은 315,311,600원, 가압류 배당은 0원이며 총 미배당은 472,302,097원입니다.
- 등기 확인. 2025.12.03 파산선고가 별도 등기돼 있으므로 매각절차와의 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 임대차·점유관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 가격”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당 이후 가압류와 국 압류 등이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 최저가 320,600,000원은 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준이지만, 본건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이고 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다는 결론을 바로 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 호실 수요·임대수익 가능성·시장 매매가격 검증입니다. 권리는 비교적 정리돼 있고, 가격은 자료 확인 후 판단하는 구조입니다.
