수원지방법원 2025타경55541. 용인센트럴코업 제16층 제1602호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자는 올리비아니드햄그룹주식회사이며 2021.02.10. 거래가액 93,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 70,700,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 한재현은 2022.02.18. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.03.04. 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.12.17. 처인구청 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55541 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 16층1602호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상17층 · 제16층 제1602호 · 2017-11-27 사용승인 |
| 소유자 | 올리비아니드햄그룹주식회사 · 2021.02.10. 거래가액 93,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준권리는 2024.12.17. 처인구청 압류입니다. 그러나 임차인 한재현의 전입·점유·확정일자는 2022.02.18., 임차권등기는 2024.03.04.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 뒤의 강제경매개시결정과 2025.09.25. 용인시 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금 미배당분은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한재현 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-02-18 / 2022-02-18 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
한재현은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 낙찰대금이 보증금보다 작기 때문에 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않습니다. 현재 회차 기준 미배당액 25,972,600원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 25,972,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 46,800,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 61,380,574원 |
낙찰가가 70,700,000원에서 49,490,000원, 34,643,000원으로 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수해야 할 보증금은 25,972,600원에서 46,800,820원, 61,380,574원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수 자체가 곧 실질취득가 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 한재현 보증금 | 95,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한재현 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 25,972,600원이 배당되지 못해 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선순위 채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·물건 자체 리스크
건물은 2017-11-27 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층·지상17층 건물이며, 본건은 제16층 제1602호입니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시청 남동측 인근으로 업무시설·판매시설·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 노선버스정류장과 경전철역(에버라인 시청·용인대역)이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 확인됐습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 서측으로 중로 등의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 중심상업지역으로, 토지 관련 내용에는 자연녹지지역으로 나타나므로 적용 대상 토지와 권리범위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 70,700,000원만 보지 말고 선순위 보증금 95,000,000원과 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 인수액 46,800,820원, 3회 유찰 시 61,380,574원으로 커지므로 낙찰가 하락만큼 실질취득 부담이 줄지 않습니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인 한재현이 경매개시결정 채권자이기도 하므로 임대차계약서, 보증금 지급흐름, 실제 점유 및 경매신청 채권관계를 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무가 불명확하므로 대지권 성립·취득 가능성과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장·등기·실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70,700,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건을 최저매각가 70,700,000원의 물건으로 보면 판단이 왜곡됩니다. 한재현의 선순위 임차보증금이 95,000,000원이고, 현재 회차에서도 25,972,600원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 95,000,000원 수준입니다.
여기에 임차인이 경매신청 채권자와 동일한 점, 대지권이 미등기이고 유무가 불명확한 점까지 겹쳐 있습니다. 낮아진 최저가만을 이유로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없는 사건이며, 입찰 전에는 선순위 임차권의 실제 관계와 대지권을 먼저 해소해서 확인하는 것이 핵심입니다.
