수원지방법원 2025타경672. 평택시 고덕동 1799-3의 토지와 4층 주상용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2023.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 1층은 소매점, 2층과 3층은 각각 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 에이치이주식회사이며, 2023.04.28 설정된 하나은행 근저당 1,620,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.06.05 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.06.23 기흥세무서장의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 다만 이 물건은 주거와 근린시설이 섞인 주상용 건물이고 임차인 3명의 보증금이 확인되지 않아, 단순 아파트처럼 가격과 명도만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1799-3 · 경기도 평택시 고덕갈평10길 43-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주상용 건물 |
| 토지 | 246.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 1층 소매점 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 2가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 소유자 | 에이치이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,918,222,500원 / 1,342,755,750원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,326,215,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.28 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원이고 토지 고덕동 1799-3이 공동담보로 표시되어 있습니다. 2025.06.05 임의경매개시결정과 2025.06.23 국의 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 3명 모두 후순위 전입
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태건 | 301호 | 주거 | 2024.12.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종진 | 302호 | 주거 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오소헌 | 401호 | 주거 | 2024.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.04.28보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계를 확정해서 말할 수는 없습니다. 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 1,918,222,500원, 현재 최저매각가는 1,342,755,750원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 “70%까지 내려왔으니 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,342,755,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,827,558원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,620,000,000원 | 1,326,928,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 하나은행 근저당 채권최고액 기준 293,071,808원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액 1,326,215,156원 기준으로는 현재 회차에서 충족되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고덕센트레빌NHF3단지아파트 북측 인근으로, 주상용 건물·아파트단지·주상용 나지가 섞인 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층, 사용승인일 2023.03.30. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 246.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 원본 확인. 전입은 모두 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 주상용 수익구조 확인. 1층 소매점과 2~4층 주거부분의 실제 임대조건, 공실 여부, 점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 거래자료가 없으므로 감정가나 70% 최저가 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 유사 토지·주상용 건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이므로 현황과 등기상 범위를 입찰 전 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 말소기준은 2023.04.28 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 301호·302호·401호 점유자 역시 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 자료상 낙찰자 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 큰 인수 함정은 드러나지 않습니다.
그러나 이 물건은 근린시설과 다가구주택이 결합된 주상용 건물입니다. 세 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 최근 실거래 시세도 없어 감정가 1,918,222,500원에서 1회 유찰되어 1,342,755,750원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리는 통과 가능, 가격은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
