수원지방법원 2025타경56471. 오산시 원동 하이츠빌 3층 307호, 전용 20.13㎡의 원룸형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2021.02.01. 설정된 주식회사골든트리캐피탈대부 근저당권 37,500,000원입니다. 현재 경매는 같은 채권자가 신청했고 청구액은 30,243,835원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 22,400,000원에 매각될 경우 집행비용 803,200원을 제외한 21,596,800원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래는 2026.07 전용 17.86㎡·3층 29,000,000원 1건이며, 현재 최저가 22,400,000원은 그 금액의 77.2%입니다. 하지만 대상 면적 20.13㎡와 실거래 면적 17.86㎡가 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 77.2%라는 숫자는 참고 가능한 가격 신호이지, 그대로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56471 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 556-9 3층 307호 · 도로명 경기도 오산시 밀머리로1번길 26-28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(원룸형) · 전용 20.13㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 하순자 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 22,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 골든트리캐피탈대부 / 30,243,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.01. 근저당권 · 주식회사골든트리캐피탈대부 · 채권최고액 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
현재 권리분석의 기준은 2021.02.01. 골든트리캐피탈대부 근저당권입니다. 같은 근저당권에는 2021.07.02. 주식회사삼종대부의 근저당권부채권 질권설정이 등기되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.17. 골든트리캐피탈대부 신청으로 등기됐고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
등기 이력은 단순하지 않습니다. 2018년 강제경매가 2019년 취하됐고, 2019년 다시 강제경매가 진행되어 2020.09.04. 매각으로 위성복에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2021년과 2023년에도 골든트리캐피탈대부가 임의경매를 신청했으나 각각 2022.01.27., 2024.09.11. 취하됐습니다. 현재 소유권은 2024.08.30. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.03.04. 하순자에게 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 77.2%지만 표본은 1건
하이츠빌은 19세대, 2008.12.15. 사용승인 건물입니다. 최근 12개월 확인되는 거래는 2026.07 전용 17.86㎡·3층의 29,000,000원 1건입니다. 대상 전용은 20.13㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.86㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.86㎡ | 1건 | 29,000,000원 |
현재 최저가 22,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 29,000,000원의 77.2%입니다. 현재 회차 실질취득액도 인수액 0원을 전제로 22,400,000원으로 동일합니다. 따라서 확인된 거래 한 건과만 비교하면 가격은 낮습니다. 다만 거래 면적이 다르고 표본이 1건이므로, 이를 근거로 ‘확정 시세보다 싸다’고 단정하기보다 가격 여유가 보이는 수준으로 해석하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 803,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사골든트리캐피탈대부 | 37,500,000원 | 21,596,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 37,500,000원 중 21,596,800원이 배당되고 15,903,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 청구액 30,243,835원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 22,400,000원 | 21,596,800원 | 15,903,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 15,679,999원 | 14,997,759원 | 22,502,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 10,975,999원 | 10,378,431원 | 27,121,569원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원일초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2008.12.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 대상은 3층 307호입니다. 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역이며 성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 867,400원/㎡이며 토지면적은 438.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 호별위치와 현관표시가 상이합니다.
- 환금성. 하이츠빌 19세대로 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이라 매도가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호·306호 실물 대조. 집합건축물대장 건축물현황도, 등기부, 현관표시와 실제 점유호실이 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 과신 금지. 29,000,000원 거래는 1건뿐이고 전용 17.86㎡로 대상 20.13㎡와 면적이 다릅니다.
- 배당 원본 확인. 현재 계산은 근저당권 채권최고액 37,500,000원과 집행비용 추정을 기초로 하며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득 22,400,000원은 최근 실거래 29,000,000원의 77.2%이지만, 목적물 특정과 점유 확인이 선행돼야 가격 메리트를 의미 있게 평가할 수 있습니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 내가 사는 호실이 맞는지”
현재 최저가 22,400,000원, 실질취득 22,400,000원, 매수인 인수 0원. 최근 12개월 거래 29,000,000원 대비 77.2%라는 숫자만 보면 분명 관심을 끌 만합니다. 그러나 이 물건은 공부상 307호와 출입문 표시 306호가 뒤바뀐 특이사항이 명확히 적혀 있습니다. 게다가 최근 실거래는 1건뿐이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리·가격은 검토 가능하지만 목적물 특정 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 서류와 현장이 정확히 맞는다는 확인이 끝난 뒤에야 77.2%라는 가격 지표가 비로소 의미를 갖습니다.
