수원지방법원 2025타경56652. 경기도 화성시 산척동 ‘더레이크시티부영2단지’ 2486동 1103호, 전용면적 정보가 별도로 제시되지 않은 아파트 물건입니다. 감정가는 1,180,000,000원이고 현재 최저매각가는 826,000,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%에서 진행되는 회차입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 잡히는 말소기준권리는 2019년 3월 4일 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 갑구의 가등기·가압류·임의경매개시결정·압류·가압류는 각 등기부상 경매로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 갑구 4번 소유권이전담보가등기는 종류 확인이 필요하므로, 입찰 전 원본 등기사항전부증명서 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 721 더레이크시티부영2단지 2486동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중임 |
| 소유자 | 조희영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 826,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 경매개시결정 채권자 나세운 · 564,602,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 더레이크시티부영2단지 · 520세대 · 2018.11.29 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 가등기 확인
말소기준권리는 2019.03.04 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권(채권최고액 198,000,000원)입니다. 이후 을구 2번 우리은행 근저당권(채권최고액 110,000,000원), 갑구 4번 소유권이전담보가등기, 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 및 7번 임의경매개시결정, 갑구 8번 화성시 압류, 갑구 9번 경기신용보증재단 가압류는 등기부상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 갑구 4번 가등기는 담보가등기의 종류 확인이 필요하므로, 실제 입찰 전 권리 성격을 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상호 | 2023.12.21 | 미상 | 2025.08.01 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이상호는 2023.12.21 전입으로, 2019.03.04 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.08.01 접수되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 배당액은 매각물건명세서와 관련 서류의 보완 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 표시도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,660,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신한자산신탁 주식회사(변경전 | 349,196,100원 | 349,196,100원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,477,052원 | 10,477,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,666,848원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권 총액 667,673,152원은 전액 배당되고, 잔여 147,666,848원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능하며, 임차보증금이 미상인 부분은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 화성시 산척동 소재 ‘정현초등학교’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층·지상15층 건물 내 제11층 제1103호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 열병합에 의한 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등 토지이용계획상 제한이 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 더레이크시티부영2단지 520세대, 2018.11.29 준공 단지입니다. 확인된 단지 평균 유찰횟수는 1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 4번 소유권이전담보가등기(2024.06.04 접수)는 경매로 소멸하는 것으로 표시되지만, 분석 메모상 종류 확인이 필요하므로 실제 등기 원인을 반드시 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2019.03.04 우리은행 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다.
- 임차인 보증금 확인. 이상호의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사·문건접수 내용을 재확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 회차에서는 채권 총액 667,673,152원이 전액 배당되는 계산이지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 잔여액을 변동시킬 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 578,200,000원, 3회 유찰 시 404,740,000원입니다. 가격이 내려갈수록 미배당액도 97,655,152원, 269,380,552원으로 커지므로 배당 변화를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원, 하지만 가등기 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 826,000,000원까지 낮아졌고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 임차인 이상호는 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없다는 점도 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 ‘70% 최저가’가 아닙니다. 갑구 4번 소유권이전담보가등기가 존재하고 분석 메모에도 종류 확인 필요가 명시되어 있어, 경매로 소멸한다는 표시만 보고 판단을 끝내면 안 됩니다. 또한 시세 거래 자료가 확인되지 않으므로 826,000,000원이 시장 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘인수 0원은 매력적이지만, 가등기와 임차인 보증금 미상 부분을 원본으로 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건’입니다.
